21 Apr
2017

Abrechnungsfrist für Betriebskosten bei vermieteter Eigentumswohnung

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen seines Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes die Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter zu erstellen, wenn ihm zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Das Vorliegen eines solchen Beschlusses ist keine ungeschriebene Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gem. § 556 Abs. 3 BGB gegenüber dem Mieter. Für die im Gesetz ( § 556 Abs. 3 S. 3 2.HS BGB) vorgesehene, mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er im Einzelnen unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage hatte die Abrechnung über die Wirtschaftsjahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 vorgelegt. Der Vermieter der Eigentumswohnung hatte dann im Anschluss an die Beschlussfassung gegenüber seinem Mieter abgerechnet.

Streitig war bislang, ob die in § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB geregelten Ausschlussfristen für die Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung auch dann bei der Vermietung einer Eigentumswohnung gelten, wenn die Wohnungseigentümer in Folge einer verspäteten Abrechnung durch den Verwalter erst nach Ablauf der Jahresfrist über die Abrechnung beschließen. Bislang gab es hierzu divergierende Rechtsprechung. Teilweise wurde vertreten, dass die Betriebskosten des Vermieters erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer entstehen. Nach dieser Ansicht läuft die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB erst ab diesem Zeitpunkt. Nach anderer Ansicht gelten bei der Abrechnung der Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung die allgemeinen Regeln des Mietrechts und damit auch die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, wobei es auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümer über die Jahresabrechnung nicht ankommt.

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass es unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung aller Mieter und dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 BGB auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümer über die Abrechnung nicht ankommen kann. Daher gilt auch bei vermieteten Eigentumswohnungen die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, wonach die Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter spätestens 1 Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode dem Mieter zu erteilen ist. Der BGH hat insoweit auch darauf hingewiesen, dass im § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausdrücklich bestimmt ist, dass diese Ausschlussregelung dann nicht anzuwenden ist, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Der BGH stellt hierzu klar, dass der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage nicht Erfüllungsgehilfe einzelner Wohnungseigentümer ist, sodass ein Verschulden des Verwalters dem Wohnungseigentümer/Vermieter nicht zuzurechnen ist. Jedoch muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass ihn an der Fristüberschreitung kein Verschulden trifft. Dabei hat der BGH allerdings offen gelassen, was der vermietende Eigentümer tun muss, um sich den Anspruch auf die Betriebskostennachzahlung über die Jahresfrist hinaus zu erhalten.

Der sicherste Weg dürfte darin bestehen, dass der Eigentümer unter Rückgriff auf die Verwaltungsunterlagen selbst eine Abrechnung erstellt oder durch einen Fachmann erstellen lässt.

(BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15)

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 04/2017

 

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