18 Mai
2017

Heizkostenabrechnung: Keine Berücksichtigung der Rohrwärme bei nicht freiliegenden, aber ungedämmten Leitungen

Bei ungedämmten Einrohrheizungen stellt sich das Problem, dass Heizwasser zunächst sehr viel Wärme abgibt und mit zunehmender Länge des Heizstranges immer weniger. In begünstigten Wohnungen reicht dann je nach Witterung schon die vom Heizrohr abgegebene Wärme für eine angenehme Temperatur. Die Heizkostenverteilungsgeräte zeigen dementsprechend geringe Erfassungsraten, während sich bei weiter entfernten Wohnungen mit der Entfernung höhere Werte einstellen. Die nicht erfasste Rohrwärmeabgabe führt zu wesentlichen Kostenverzerrungen. Vielverbraucher können dann mit sehr hohen Heizkosten belastet werden, was darauf zurückzuführen ist, dass die Gesamtheizkosten auf eine relativ geringe Zahl an erfassten Verbrauchswerten verteilt werden. Es entsteht somit ein sehr hoher Preis je Werteinheit. Um hier einen Ausgleich zu schaffen, kann gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) der Wärmeverbrauch der Nutzer unter Berücksichtigung der Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden.

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass die Regelung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV nicht analog angewandt werden kann für Gebäude, in denen die ungedämmten Leitungen nicht freiliegen, weil sie in der Wand oder im Estrich verlegt wurden.

Im zu entscheidenden Fall war die Klägerin Mieterin einer in Dresden gelegenen Wohnung der Beklagten. Das Gebäude ist mit einer Einrohrheizung ausgestattet, bei der die Heizleitungen zwar überwiegend ungedämmt, aber nicht freiliegend verlegt worden sind. Die beklagte Vermieterin erstellte die Heizkostenabrechnung unter Berücksichtigung nicht erfasster Rohrwärme entsprechend den Regelungen des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV.

Die Vorinstanzen (Amtsgericht Dresden und Landgericht Dresden) waren davon ausgegangen, dass eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung korrekt sei. Trotz des eindeutigen Wortlauts der vorgenannten Bestimmung würde sonst ihr Zweck, umweltbewusstes Heizverhalten des Mieters zu honorieren, in sein Gegenteil verkehrt.

Der BGH teilte diese Rechtsmeinung nicht (Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 5/16). Nach dem Wortlaut der Regelung sind hiervon nur Gebäude betroffen, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird. Die Tatbestandvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV, die für eine Heranziehung der allgemein anerkannten Regeln der Technik erforderlich sind, seien im Streitfall nicht erfüllt gewesen, denn die Heizleitungen in dem Gebäude, in dem sich die von der Klägerin gemietete Wohnung befindet, sind – anders als von § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV gefordert – zwar überwiegend ungedämmt, jedoch nicht freiliegend.

Der Bundesgerichtshof ließ hier auch keine analoge Anwendung der Vorschrift gelten, da er hier keine unbeabsichtigte Regelungslücke gesehen hat. Insoweit waren schon die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung der Vorschrift nicht gegeben.

Der Vermieter hat daher bei der Erstellung der jährlichen Heizkostenabrechnungen vorab zu prüfen, ob eine separate Ermittlung der Rohrwärme für sein Gebäude überhaupt zulässig ist. Nur für den Fall, dass die Heizleitungen im Wesentlichen ungedämmt und freiliegend sind, kommt die Anwendung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV und die separate Ermittlung und Verteilung der Rohrwärme in Betracht. In allen anderen Fällen überwiegend ungedämmter Rohrleitungen verbleibt es bei der üblichen Abrechnung ausschließlich anhand der ermittelten Verbrauchswerte.

(BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 5/16)

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 05/2017

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