09 Feb
2017

Wichtige Entscheidungen zum Miet- und WEG- Recht aus 2016

Die Anmietung bzw. der Erwerb von Wohn- oder Gewerberäumen nimmt im täglichen Leben einen hohen Stellenwert ein und ist Gegenstand einer Vielzahl von Streitigkeiten und gerichtlichen Entscheidungen. Nachfolgend werden daher einige wichtige höchstrichterliche Entscheidungen aus 2016 dargestellt:

1. Unwirksamkeit „klassischer“ Minderungs- und Aufrechnungsausschlussklauseln in Gewerberaummietverträgen
Die oftmals in Gewerberaummietverträgen enthaltene Klausel, wonach der Mieter gegen die Miete nur äußerst eingeschränkt mit Gegenforderungen aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, ist nach einer aktuellen Entscheidung des BGH, Urteil vom 06.04.2016, Az. XII ZR 29/15, unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt und der Inhaltskontrolle des § 307 BGB nicht standhält. Die Regelung des § 307 BGB ist zwar grundsätzlich auf Unternehmen nicht anwendbar, jedoch kommt nach Forderung des BGH eine analoge Anwendung in Betracht, da es sich bei dem Ausschluss der Aufrechnung um eine besonders schwerwiegende Verkürzung der Rechte des Vertragspartners handelt, die auch im Geschäftsverkehr nicht hingenommen werden kann.

 Insoweit empfiehlt es sich daher, im Alltag zur Anwendung gelangende Formularmietverträge daraufhin zu überprüfen und die Klausel entsprechend den Vorgaben des Bundesgerichtshofs anzupassen.
(BGH, Urteil vom 06.04.2016, Az. XII ZR 29/15)

2. Formularmäßige Pflichtmitgliedschaft des Mieters in einer Werbegemeinschaft im Einkaufszentrum
Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer bestehenden Werbegemeinschaft in Form eines eingetragenen Vereins beizutreten, verstößt weder gegen § 305 c Abs. 1 BGB, noch gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt nicht vor, da der Beitritt zu einer solchen Werbegemeinschaft für gemeinsame Werbe- und Verkaufsförderungsmaßnahmen des Einkaufszentrums allen Mietern zugutekommt. Durch die Pflichtmitgliedschaft in der Werbegemeinschaft wird der Mieter von Gewerbeflächen in einem Einkaufszentrum auch nicht im Hinblick auf die durch Art. 9 Abs. 1 GG geschützte Vereinigungsfreiheit unangemessen benachteiligt. Der Beklagte war im entschiedenen Fall aus eigenem Entschluss Mieter des Einkaufszentrums geworden und war insoweit auch frei in seiner Entscheidung, der Werbegemeinschaft damit zugleich beizutreten. Da die Werbegemeinschaft als eingetragener Verein organisiert war, bestehen für den Mieter auch keine weitergehenden Haftungsrisiken, wie beispielsweise bei einer als GbR organisierten Werbegemeinschaft.
(BGH, Urteil vom 13.04.2016, Az. XII ZR 146/14)

3. Überlegungsfrist des Vermieters zur Kautionsrückgabe
Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der geleisteten Mietkaution zu befriedigen.
(BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 363/14)

4. Stellplatznachweis ist Pflicht aller Wohnungseigentümer
Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen. Kommen die Wohnungseigentümer dieser Verpflichtung nicht nach bzw. lehnen sie mehrheitlich eine zweckgerichtete Beschlussfassung ab, kann das Gericht im Wege der Beschlussersetzungsklage nach §21 Abs. 8 WEG anordnen, dass die Anforderungen an den Stellplatznachweis zu erfüllen sind.
(BGH, Urteil vom 26.02.2016, Az. V ZR 250/14)

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 02/2017

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