01 Sep
2014

Werkvertragsrecht und Bauverträge

I. Werkvertragsrecht

Begriff: Der Werkvertrag ist ein entgeltlicher, gegenseitiger Vertrag. Der Unternehmer (Hersteller) verpflichtet sich zur Herstellung und Verschaffung des versprochenen individuellen Werks, d. h. zur Herbeiführung eines bestimmten Arbeitsergebnisses für den Besteller (Kunden) im Austausch gegen die Leistung einer Vergütung. Die grundlegenden Bestimmungen des Werkvertragsrechts finden sich in § 631 ff. BGB.

1. Gewährleistungsrechte des Bestellers (Kunden)
Der Unternehmer hat dem Kunden das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit zwischen den Vertragsparteien nicht vereinbart wurde, ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann. Dies regelt § 633 BGB.

Sofern das Werk nicht frei von Mängeln ist, hat der Kunde folgende Gewährleistungsrechte:

  • Nacherfüllung

Verlangt der Kunde Nacherfüllung, so kann der Unternehmer nach seiner Wahl den Mangel beseitigen oder ein neues Werk herstellen. Der Unternehmer kann die Nacherfüllung verweigern, wenn diese nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist.

  • Des Weiteren stehen dem Kunden nachrangig zur Nacherfüllung folgende Gewährleistungsrechte zu:
    • Selbstvornahme, d.h. den Mangel selbst beseitigen zu lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen
    • Rücktritt vom Vertrag
    • Minderung, d.h. die Vergütung in dem Verhältnis herabsetzen, in welchem zur Zeit des Vertragschlusses der Wert des Werks in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Werk gestanden haben würde
    • Schadensersatz, d.h. Geltendmachung des entstandenen Schadens

Diese Gewährleistungsrechte können vom Kunden erst dann geltend gemacht werden, wenn die Nacherfüllung entweder

  • unter Fristsetzung erfolglos verlangt wurde oder
  • eine Fristsetzung entbehrlich war, weil
    • der Unternehmer die Nacherfüllung verweigert hat oder
    • besondere Interessen des Kunden es rechtfertigen, auf die Fristsetzung zu verzichten

2. Verjährung im Werkvertragsrecht nach BGB
Für die Ansprüche des Kunden auf Nacherfüllung, Schadensersatz bzw. Aufwendungsersatz und das Recht des Bestellers, einen Mangel selbst zu beseitigen und dafür Aufwendungsersatz zu verlangen, gilt hinsichtlich der Verjährung Folgendes:

  • Die Ansprüche des Kunden bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht, verjähren in 2 Jahren. Diese Frist beginnt mit der Abnahme des Werks.
  • Die Ansprüche des Bestellers verjähren bei einem Bauwerk oder einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht, in 5 Jahren. Auch hier beginnt die Frist mit der Abnahme des Werks.
  • Im Übrigen gilt die Regelverjährungsfrist.

Sofern die VOB/B wirksam in den Vertrag einbezogen ist, gelten andere Verjährungsfristen.

II. Bauverträge

Bei einem Bauvertrag handelt es sich um einen Spezialfall eines Werkvertrags. Hat der Bauherr ein Grundstück und schließt einen Vertrag zur Errichtung eines Gebäudes auf diesem Grundstück, schließt er einen so genannten Bauvertrag ab.

Ein Bauvertrag mit einem Bauträger bedarf dann der notariellen Beurkundung, wenn der Bauherr von diesem auch das Grundstück kauft.

1. Inhalt eines Bauvertrags
Bei Abschluss eines Bauvertrags ist dringend anzuraten, sämtliche Vereinbarungen und Abreden in diesem schriftlich festzuhalten. Mündliche Zusatzvereinbarungen sind im Zweifel schwer oder nicht beweisbar, was im Streitfall zu erheblichen Nachteilen führen kann.

Folgende Positionen sollten in einem Bauvertrag mindestens geregelt sein:

  • Umfang der vom Unternehmer vertraglich geschuldeten Leistungen. Hier sollte am besten auf ein möglichst detailliertes Leistungsverzeichnis, welches als Anlage zum Bauvertrag genommen wird, Bezug genommen werden.
  • Konkrete Termine für die Ausführung der vertraglich geschuldeten Leistungen.
  • Genaue Zahlungsmodalitäten. Hierzu gehören Zeitpunkt und Höhe von Abschlagszahlungen, der Schlusszahlung sowie die Höhe des Sicherheitseinbehalts und die Dauer der Gewährleistung. Beim Kauf eines schlüsselfertigen Hauses zu einem Festpreis ist besonders darauf zu achten, welche Leistungen im vertraglich vereinbarten Kaufpreis inbegriffen sind und welche daneben gegebenenfalls noch anfallen.
  • Art und Weise der Abnahme der einzelnen vertraglich geschuldeten Leistungen.
  • Art, Umfang und Verjährungsfrist der Mängelgewährleistungsansprüche.
  • Anwendbarkeit der gesetzlichen Bestimmungen nach dem BGB oder Einbeziehung der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen). Inwiefern die Vereinbarung, beispielsweise der VOB/B oder die gesetzlichen Bestimmungen des BGB ohne Einbeziehung der VOB/B für den Bauherrn günstiger sind, kann nicht pauschal gesagt werden.

In jedem Fall ist es jedoch wichtig, darauf zu achten, dass sich beispielsweise ein Bauträger nur dann wirksam auf die Einbeziehung der VOB/B berufen kann, wenn der Bauherr bei Vertragsabschluss die Möglichkeit zur Einsichtnahme hatte, in der Regel durch Aushändigung einer schriftlichen Fassung der VOB/B und Einbeziehung in den Vertrag. Nicht ausreichend ist, dass der Unternehmer lediglich auf die VOB/B verweist. Nicht ausreichend ist in der Regel auch, wenn der Bauträger lediglich darauf hinweist, dass beispielsweise die VOB/B in jeder Buchhandlung erworben werden kann.

2. Notarielle Beurkundung
Der Kauf eines Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung. Wenn sich der Verkäufer des Grundstücks, beispielsweise als Bauträger im Zusammenhang mit der Veräußerung im Weiteren verpflichtet, auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten, bedarf der Gesamtvertrag der notariellen Beurkundung.

Die für die notarielle Beurkundung anfallenden Kosten richten sich nach der Höhe des Kaufpreises.

3. Abnahme der vertraglich geschuldeten Bauleistungen
Die Abnahme der vertraglich vereinbarten Leistungen stellt einen zentralen Punkt in der Abwicklung des Bauvertrags dar. Die Bauabnahme hat sowohl für den Bauherrn als auch den Unternehmer wesentliche Konsequenzen:

  • Mit der Bauabnahme wird gemäß BGB der Zahlungsanspruch des Unternehmers fällig. Sofern keine anderen Vereinbarungen getroffen sind, muss der Bauherr daher nach der Abnahme grundsätzlich die Vergütung vollständig bezahlen, wenn das Bauwerk mangelfrei ist.
  • Nach erfolgter Abnahme erlischt der ursprüngliche Erfüllungsanspruch auf Errichtung bzw. Herstellung des vertraglich vereinbarten Werks. Die Rechte des Bauherrn werden nach der Abnahme grundsätzlich auf die Mängelgewährleistungsrechte beschränkt.
  • Durch die Abnahme ändert sich die Beweislast. Bis zur Abnahme muss der Unternehmer die Mangelfreiheit des Werks beweisen. Ab dem Zeitpunkt der Abnahme muss der Bauherr das Vorliegen von Mängeln nachweisen. Sofern es hierüber zum Streit kommt, kann allein die Beweislastverteilung für den Ausgang eines Rechtsstreits von ausschlaggebender Bedeutung sein. Im Weiteren hat im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung grundsätzlich derjenige, den die Beweislast trifft, Vorschüsse für erforderliche Sachverständigengutachten zu verauslagen.
  • Ab der Abnahme trägt der Bauherr das volle Risiko für das Bauwerk, z.B. für eine Verschlechterung oder den Untergang.
  • Mit der Abnahme des Bauwerks beginnt die Verjährungsfrist für die Gewährleistung zu laufen.

Sofern dem Bauherrn bei der Abnahme Mängel bekannt sind, müssen diese im Abnahmeprotokoll festgehalten werden und ein entsprechender Vorbehalt aufgenommen werden, da andernfalls die Gewährleistungsansprüche verlustig gehen können.

Zu beachten ist, dass eine Abnahme auch durch so genanntes „schlüssiges Verhalten“ erfolgen kann, sofern dies nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Voraussetzung hierfür ist, dass das Verhalten des Bauherrn für den Unternehmer darauf schließen lässt, dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß gebilligt und entgegengenommen wird.

III. Orientierungshilfe

Dieser Leitfaden gibt eine Orientierungshilfe. Er ersetzt in keinem Fall die rechtliche Beratung durch eine(n) qualifizierte(n) Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt.

Im Hinblick auf die vielfältigen Probleme, die im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Bauvertrags auftreten können – vorstehend wurden nur einzelne exemplarisch aufgezeigt – empfehlen wir, sich vor Abschluss eines Bauvertrags anwaltlich beraten zu lassen. Gerne überprüft Ihr Anwalt auch den von Ihrem Vertragspartner überlassenen Bauvertrag oder entwirft einen solchen.