07 Jun
2019

Unwirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen gilt auch für gewerbliche Mietverhältnisse

In Wohn­raum­miet­verhältnis­sen gilt, dass eine formularmäßige Übertragung der Schön­heits­reparatur­en auf den Mieter im Mietvertrag wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist, wenn die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übergeben wurde und der Mieter hierfür vom Vermieter keinen angemessenen, finanziellen Ausgleich in Form eines Mietnachlasses oder einer Zahlung erhalten hat. Eine solche Regelung stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da er aufgrund einer solchen Regelung verpflichtet wäre, auch Abnutzungsspuren des Vormieters auf eigene Kosten zu beseitigen. Der Vermieter würde in einem solchen Fall die Wohnung in einem besseren Zustand zurückerhalten, als er sie bei Mietbeginn übergeben hat. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits in mehreren Fällen für die Wohnraummiete entschieden. Selbst im Falle einer Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter, wonach der Nachmieter die Renovierungsverpflichtungen des Vormieters übernimmt, schuldet der Nachmieter bei Vertragsende gegenüber dem Vermieter keine Schönheitsreparaturen.

Nach einem Beschluss des Oberlandesgerichts Dresden soll dies nun auch für gewerbliche Mietverhältnisse gelten.

Auch gewerblicher Mieter muss ohne Kompensation keine Ab­nutzungen des Vormieters beseitigen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2013 hatte eine Firma vier Wohnungen angemietet, um dort Messegäste, Monteure oder Bauarbeiter unterbringen zu können. Obwohl die Wohnungen in einem unrenovierten Zustand übergeben wurden und die Mieterin keinen finanziellen Ausgleich erhielt, war sie aufgrund einer Regelung in den Mietverträgen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Als die gewerblichen Mietverhältnisse im Januar 2017 endeten, verlangten die Vermieter deshalb die Durchführung der vereinbarten Schönheitsreparaturen. Die Mieterin hielt die entsprechenden Regelungen für unwirksam und weigerte sich, die Arbeiten vorzunehmen. Daraufhin veranlassten die Vermieter die Renovierung selbst und begehrten von der ehemaligen Mieterin Ersatz der dadurch entstandenen Kosten in Höhe von ca. 33.600 Euro.

Das Landgericht Leipzig wies die Schadensersatzklage ab. Seiner Auffassung nach seien nämlich die Regelungen zur Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, weil die Wohnungen in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurden und der Mieterin kein angemessener, finanzieller Ausgleich gewährt worden war. Gegen diese Entscheidung legten die Kläger Berufung ein.

Rechtsprechung zu Wohnraummietverträgen gilt auf für gewerbliche Mietverhältnisse

Das Oberlandesgericht Dresden (Beschluss vom 06.03.2019, Az.: 5 U 1613/18) bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und stellte fest, dass die formularmäßige Regelung in den Mietverträgen zur Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Beklagte wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Wohnraummietverträgen hinsichtlich der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen für den Fall, dass dem Mieter ein angemessener Ausgleich nicht gewährt wird (BGH, Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 - und BGH, Urt. v. 22.08.2018 - VIII ZR 277/16 -), sei nach Auffassung des Oberlandesgerichts auf gewerbliche Mietverträge übertragbar. In beiden Fällen führe die Schönheitsreparaturklausel zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, indem sie dem Mieter die Beseitigung von ihm nicht zu vertretender Abnutzungserscheinungen des Vormieters auferlegt, ohne ihm dafür eine Kompensation zu gewähren.

Wirksame Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Gewerbemieter

Auch wenn der Fall bislang noch nicht vom Bundesgerichtshof entschieden wurde, ist aufgrund der Angleichung der Rechtsprechung des Gewerbemietrechtssenats an die Rechtsprechung des Wohnraummietrechtssenats davon auszugehen, dass der Bundesgerichtshof die Rechtsauffassung des OLG Dresden teilen wird.

Daher sollten auch Vermieter von Gewerberäumen dazu übergehen, die Mieträume nur in renoviertem Zustand zu übergeben, sofern vom Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam verlangt werden soll. Eine ähnliche Praxis hat sich bereits im Bereich der Wohnraummietverhältnisse gebildet. Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmietern sollten keine Berücksichtigung mehr finden, da sie letztlich zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter führen.

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 06/2019