19 Mär
2020

Was bedeutet die Coronakrise für Mieter und Vermieter?

1. Kann ich die Mietzahlungen bei Wohnraum einseitig kürzen, wenn ich von Kurzarbeit und Arbeitsplatzverlust betroffen bin?

Durch die Corona-Krise werden viele Menschen von Kurzarbeit oder Arbeitsplatzverlust betroffen sein und durch die Einkommensverluste in finanzielle Not geraten, so dass sie ihre Miete nicht mehr bezahlen können. Ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete gegenüber dem Vermieter besteht in solchen Situationen nicht. Die einseitige Nichtzahlung der Miete würde im Zweifelsfall ein Kündigungsrecht des Vermieters begründen und in der Folge zu einem Verlust der Wohnung führen.

Grundsätzlich ist betroffenen Mietern zu empfehlen, den Vermieter so früh wie möglich über drohende Einkommensverluste und damit verbundene Schwierigkeiten mit der Mietzahlung zu informieren. So kann frühzeitig nach einer individuellen Lösung gesucht werden, die für beide Vertragsparteien tragfähig ist.

Betroffene Mieter sollten sich zudem darüber informieren, ob in der Situation nicht Anspruch auf das staatliche Wohngeld besteht.

Um die Folgen der Corona-Krise abzufedern, fordert der Mieterbund staatliche Unterstützung für in Not geratene Mieter. Der Deutsche Mieterbund sprach sich unter anderem dafür aus, Kündigungen für die Zeit der Krise auszuschließen und eine Stundung der Miete zu ermöglichen.

Berichten zufolge überlegt die Bundesregierung bereits, wie etwaige Hilfen für Mieter aussehen könnten. Ob das auf eine vorübergehende Aussetzung der geltenden Kündigungsregeln oder auf finanzielle Unterstützung hinauslaufe, sei noch offen. In der Immobilienwirtschaft gibt es wohl bereits konkrete Vorschläge für finanzielle Auffanglösungen in Form eines bundesweiten Hilfsfonds.

Die weiteren Entwicklungen bleiben abzuwarten.

2. Mietzahlungen bei Gewerbemietverträgen

Ebenso betroffen von der Corona-Krise sind die Gewerbetreibenden. Durch rückläufige Kundenzahlen, abgesagte Veranstaltungen und angeordnete Schließungen brechen die Umsätze erheblich ein oder fallen ganz aus, während die laufenden Zahlungen, wie Miete, Betriebskosten, Versicherungen bestehen bleiben und trotz Einnahmeausfällen grundsätzlich zu erbringen sind.

Hier fragt sich, ob aufgrund der eingetretenen Notsituation eine Mietanpassung verlangt werden kann.

Auch in Krisenzeiten gilt der allgemeine Grundsatz „pacta sunt servanda” unverändert – Verträge sind einzuhalten. Die Parteien bleiben folglich ungeachtet der Corona-Krise zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten verpflichtet. Der Vermieter ist also weiterhin zur Gebrauchsüberlassung an der Mietsache und der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet.

Ein Anspruch auf Mietminderung wegen Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten durch den Staat (Beschränkung der Öffnungszeiten, Beschränkung Besucherzahlen etc.) besteht grundsätzlich nicht. Der Vermieter ist vertraglich nur verpflichtet, die Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Verfügung zu stellen. Dieser Pflicht kommt er trotz der bestehenden staatlichen Einschränkungen nach, denn die Gewerberäume sind grundsätzlich zu dem vorgesehenen Zweck nutzbar.

Ob etwas anderes dann gilt, wenn der Staat den Betrieb von Geschäften untersagt, ist fraglich. Der Mieter könnte eventuell gegenüber dem Vermieter argumentieren, er könne das Ladenlokal gar nicht mehr vermieten, weil er dieses nicht als solches nutzen und der Öffentlichkeit zugänglich machen dürfe. Soweit ersichtlich gibt es zu diesem Thema nur eine Entscheidung des Reichsgerichts aus dem Jahre 1915 zur Untersagung des Betriebs eines Tanzlokals. Die gleiche Fragestellung wird sich bei Hotelbuchungen stellen, sollte den Hotels der Betrieb untersagt werden.

Auch eine Mietvertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage (Sonderfall der Vertragsanpassung nach Treu und Glauben) kommt nicht in Betracht, soweit nicht im Mietvertrag entsprechende Regelungen enthalten sind, was in der Regel nicht der Fall ist. Grundsätzlich trägt der Gewerbemieter das betriebswirtschaftliche Erfolgsrisiko seines Unternehmens allein. Eine Beteiligung des Vermieters an den wirtschaftlichen Risiken des Mieters erfolgt lediglich bei Vereinbarung einer umsatzorientierten Miete. Nur im letzteren Fall käme eine Anpassung zu leistender Abschlagszahlungen in Betracht, wenn künftig mit erheblich niedrigeren Umsätzen zu rechnen ist.

Es gilt daher auch hier die Empfehlung, zunächst mit dem Vermieter das Gespräch zu suchen und eine einvernehmliche Lösung für die aktuelle Situation zu finden, mit der beide Seiten leben können.

Aber auch hier ist die Politik bestrebt, Lösungen für das wirtschaftliche Überleben der Unternehmen zu finden durch die Auflegung von Förderprogrammen, Stundungen von Steuerzahlungen, kurzfristige Liquiditätsbeschaffungen etc.

 

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den obigen Ausführungen um allgemeine Anmerkungen zur aktuellen Lage handelt, die sich stetig ändert. Die Situation ist in vielen Bereichen unübersichtlich und neu, so dass weitere Entwicklungen abzuwarten bleiben. Ebenso ersetzen diese Hinweise keinesfalls eine auf den jeweiligen Einzelfall abgestimmte Rechtsberatung. Für weitere Informationen und eine individuelle Beratung stehen Ihnen die Anwälte von dmp selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung.

 

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Weitere allgemeine Hinweise in Zeiten der Corona-Krise für Unternehmer und speziell zum Arbeitsrecht finden Sie hier:

Coronavirus - 11 arbeitsrechtliche Fragestellungen und Lösungsansätze

Unternehmen in der Coronakrise – die wichtigsten Themen im Überblick

 

Stand: 19.03.2020