31 Mär
2020

Gesetz zur Abmilderung der Covid19-Folgen: Wichtige Regelungen für das Mietrecht und Dauerschuldnerverhältnisses

Der Gesetzesentwurf zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 16.03.2020 ist innerhalb kürzester Zeit am 25.03.2020 vom Bundestag verabschiedet worden. Der Bundesrat stimmte dem Vorhaben am 27.03.2020 zu, so dass das Gesetz noch am gleichen Tag in Kraft treten konnte. Nachfolgend stellen wir die wichtigsten Änderungen im Bereich Mietrecht und Dauerschuldverhältnisse dar.

I. Ziel des Gesetzes: Erleichterungen bei der Vertragserfüllung

Ziel des Gesetzes ist es, die Folgen der Corona-Pandemie für Bürger abzumildern, die unter anderem durch Arbeitsplatzverlust, Kurzarbeit oder Kinderbetreuung erheblich niedrigere Einkünfte erzielen und deshalb ihre laufenden Kosten wie Miete, Darlehen und sonstige Unterhaltungskosten häufig nicht mehr abdecken können. Aber auch Kleinstunternehmen (Unternehmen mit weniger als 10 Beschäftigten oder einer Jahresbilanzsumme unter 2 Mio. Euro), die durch die Corona-Pandemie mit erheblichen Umsatzeinbußen konfrontiert sind, soll mit diesem Gesetz geholfen werden.

Dabei bringt das Gesetz nicht nur Erleichterungen für Mietvertragsverhältnisse und Darlehensverpflichtungen, sondern auch für eine Vielzahl anderer sogenannter Dauerschuldverhältnisse (Verträge, die zu monatlich wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen für den Einzelnen führen), aus denen sich Zahlungsverpflichtungen ergeben.

Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass die bestehenden Zahlungsverpflichtungen aus den Vertragsverhältnissen nicht entfallen!

Die zentrale Voraussetzung bei allen unten beschriebenen Maßnahmen ist stets, dass der jeweilige Verbraucher oder das Kleinstunternehmen von den Auswirkungen der COVID-Pandemie besonders betroffen ist. Die Schuldner müssen nachweisen, dass sie durch die behördlich veranlassten Schutzmaßnahmen oder daraus folgenden wirtschaftlichen Folgen, wie Arbeitsplatzverlust, Kurzarbeit, Kinderbetreuung, Auftragsmangel, Stornierungen etc., in ihrer wirtschaftlichen Lage besonders beeinträchtig sind.

 

II. Leistungsverweigerungsrecht bei Dauerschuldverhältnissen

Für die Dauerschuldverhältnisse wird in Artikel 5 des Gesetzes unter Abänderung des Art. 240 EGBGB geregelt, dass der Verbraucher als Vertragspartner eines Dauerschuldverhältnisses aus dem Bereich der Daseinsvorsorge (zum Bespiel Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation) seine fälligen Leistungen bis 30.06.2020 verweigern kann, wenn der Vertrag vor dem 08.03.2020 geschlossen wurde und er zur Erbringung der Leistung ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhaltes oder des angemessenen Lebensunterhaltes seiner Angehörigen aufgrund der Corona-Pandemie nicht in der Lage ist.

Die Kleinstunternehmer haben dagegen ein weitreichendes Leistungsverweigerungsrecht. Sie können bis zu 30. Juni 2020 die Leistung bei allen wesentlichen Verträgen verweigern, die zur angemessenen Fortsetzung ihres Erwerbsbetriebs erforderlich sind. Daher gilt diese Regelung auch für Leasing-, Versicherungs- und Bierlieferungsverträge.

Dieses vorübergehende Leistungsverweigerungsrecht darf jedoch dann nicht ausgeübt werden, wenn die Ausübung für den Gläubiger unzumutbar ist und dessen wirtschaftliche Grundlagen dadurch gefährdet wären. Dann ist der Verbraucher oder der Kleinstunternehmer jedoch berechtigt, das Vertragsverhältnis vorzeitig zu kündigen, um sich so von diesen nicht erbringbaren Zahlungsverpflichtungen lösen zu können.

Das Leistungsverweigerungsrecht gilt jedoch nicht im Rahmen von Miet-/Pachtverhältnissen, Arbeits- und Darlehensverträgen.

 

III. Kündigungsausschluss bei Mietverhältnissen

In Mietverhältnissen gilt in Abweichung des Vorgenannten folgendes:

Mieter/Pächter sowie Kleinstunternehmen, die wegen der Ausbreitung des Coronavirus ihre Miete/Pacht nicht mehr zahlen können, werden zeitlich befristet vor Kündigungen geschützt. Dies betrifft derzeit aber nur Zeiträume nicht gezahlter Mieten zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020. Dieser Kündigungsausschluss gilt derzeit nur bis zum 30.06.2022. Bis dahin muss die rückständige Miete aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 ausgeglichen werden.

 

IV. Stundungen bei Verbraucherdarlehensverträgen

Auch für Verbraucherdarlehensverträge wurden Erleichterungen geschaffen:

Bei Verbraucherdarlehensverträgen, die vor dem 15.03.2020 geschlossen wurden, sollen die für den Zeitraum April bis Juni 2020 vertraglich fällig werdenden Zahlungen (Zins und Tilgung) für 3 Monate gestundet werden. Die Vertragsparteien können allerdings auch abweichende Vereinbarungen treffen. Kündigungen sollen auch hier während der Zeit der Stundung ausgeschlossen sein. Soweit zwischen den Vertragsparteien keine Einigung zustande kommt, verlängert sich die Vertragslaufzeit automatisch um die gestundeten 3 Monate.

Auch hier ist zu beachten, dass die Stundung nicht in Betracht kommt, wenn sie dem Darlehensgeber nicht zumutbar ist.

Die Regelungen zu den Darlehen betreffen zudem auch alle gesamtschuldnerischen Ausgleichsansprüche nach § 426 BGB.

Die Bundesregierung ist ermächtigt, die Regelung zu den Verbraucherdarlehensverträge auch auf Kleinstunternehmer auszuweiten, was bislang aber noch nicht erfolgt ist.

 

V. Erleichterungen im Wohnungseigentumsrecht

Auch in zahlreichen weiteren Rechtsgebieten gibt es Erleichterungen, unter anderem im Wohnungseigentumsrecht.

Ziel ist es, dass die Eigentümergemeinschaften, trotz der derzeit beschränkten Bewegungs- und Versammlungsfreiheit, handlungsfähig bleiben. Daher wurden die Befugnisse der aktuellen Verwalter bis zur Wiederwahl bzw. Bestellung eines neuen Verwalters verlängert und die Fortgeltung des alten Wirtschaftsplans angeordnet. Die WEGs sollen jedoch nach Vorstellung des Gesetzgebers ihre Versammlungen nicht wie die Genossenschaften oder Vereine online bzw. schriftlich durchführen, sondern erst nach der Beendigung wesentlicher Schutzmaßnahmen in gewohnter Form.

 

VI. Schlussbemerkung

Alle Regelungen gelten grundsätzlich begrenzt. Eine Verlängerung der Fristen bis 30.09.2020 ist möglich. Eine entsprechende Ermächtigung der Bundesregierung zur Verlängerung der Fristen ist im Gesetz bereits enthalten. Mit Ende der derzeitigen Ausnahmesituation erfolgt dann eine Rückkehr zur bisherigen Rechtslage.

 

Bitte beachten Sie, dass die obigen Hinweise nur die derzeitige Gesetzeslage wiedergeben, die sich im Laufe der Zeit ändern kann. Auch können die Ausführungen eine auf den jeweiligen Einzelfall abgestimmte Beratung nicht ersetzen. Weitere rechtliche und aktualisierte Hinweise zur Coronakrise finden Sie auch unter www.derra.eu. Für eine individuelle Beratung stehen Ihnen die Anwälte von dmp selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung.

Stand: 30.03.2020