19 Jun
2020

Geschäftsraummiete in Zeiten von Covid 19 - Störung der Geschäftsgrundlage?

Die Corona-Krise, die mitunter auch als größte Herausforderung für die Gesellschaft, aber insbesondere auch für die Wirtschaft, nach Ende des 2. Weltkrieges bezeichnet wird, hat die weltweite Wirtschaft während des sog. Lockdowns, aber auch darüber hinaus gelähmt und tut dies bis heute. Obgleich Geschäfte und Gastronomiebetriebe seit einiger Zeit wieder geöffnet haben, kommt es erst Stück für Stück zu Öffnungen. Kultur- und Musikbetriebe, insbesondere Bars und Diskotheken werden noch auf unbestimmte Zeit geschlossen bleiben.

Dies führt neben arbeits- und insolvenzrechtlichen Problemen insbesondere auch zu mietrechtlichen Fragestellungen. Der folgende Beitrag soll insbesondere ein Augenmerk auf die Regelungen der sog. Störung der Geschäftsgrundlage legen. 

Vertragliche Regelungen zur eingeschränkten Nutzung der Mietsache?

Während die finanziellen Verpflichtungen der Geschäftsbetriebe weiterlaufen, sinken die Einnahmen, unabhängig davon, ob die Einrichtungen noch geschlossen sind oder bereits wieder – unter strengen Voraussetzungen und freilich mit weniger Kundenverkehr – geöffnet sind.

Um diesen Widerspruch aufzulösen, blickt der Berater im Mietrecht zunächst in den Mietvertrag. Da es jedoch eine vergleichbare Situation in der Nachkriegszeit nicht gegeben hat, wurde dazu in den seltensten Fällen etwas vertraglich geregelt.

Teilweise enthalten Geschäftsraum-Mietverträge zwar Klauseln dahingehend, dass der Mieter das Risiko einer behördlichen Versagung der Gewerbeerlaubnis trägt. Nach herrschender Rechtsprechung sind solche Regelungen, sofern sie vorformuliert sind, jedoch gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. 

Aussichten auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Es stellt sich daher in der Praxis die Frage, ob Vermieter und Mieter über gesetzliche Regelungen Rechtssicherheit erhalten:

  • Die sog. Unmöglichkeit nach § 275 BGB ist in der Regel nicht einschlägig, da die Leistungspflicht des Vermieters, also die Gebrauchsüberlassung der Mietsache, trotz der Covid-19-bedingten behördlichen Restriktionen ja nicht unmöglich ist. Der Vermieter kann ja gerade die Mietsache nutzen, wenn auch ohne bzw. mit nur eingeschränkter wirtschaftlicher Zielrichtung. 
  • Daher wird in diesem Zusammenhang, vor dem Hintergrund der Pandemie, immer wieder die sog. „Störung der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 Abs. 1 BGB erwähnt, die auf dem Grundsatz von Treu und Glauben fußt und eine Vertragsanpassung im Falle einer schwerwiegenden Veränderung der dem Vertrag zu Grunde liegenden Umstände zulässt.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass im Hinblick auf die Frage, ob im Rahmen des konkreten Mietverhältnisses eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, jeder Einzelfall separat zu betrachten ist und sich eine generalisierte Vorgehensweise verbietet.

Die Grundsätze des § 313 BGB dürften jedoch auch in der Corona-Krise insgesamt nur unter sehr engen Voraussetzungen auf Gewerbemietverträge anwendbar sein, da der Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko trägt. Hieraus ergibt sich, dass eher aus Vermietersicht positive Ergebnisse erzielt werden können.

Allenfalls bei dauerhaften Restriktionen aufgrund von behördlichen Maßnahmen dürfte § 313 BGB einschlägig sein, womit eine Vertragsanpassung die Rechtsfolge wäre. Ist dies jedoch nicht möglich, kommt im Einzelfall auch ein Rücktritt oder ggf. eine Kündigung in Betracht. Dabei ist jedoch stets die vertragliche und gesetzliche Risikoverteilung zu berücksichtigen. 

 

Autor: 
Martin Henrich
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht
 

 

Stand: 06/2020