Immobilienrecht

Im Zusammenhang mit dem Erwerb, dem Besitz und der Veräußerung von Immobilien besteht nicht selten umfangreicher Beratungsbedarf, auch wenn, wie in Deutschland, die Mitwirkung eines Notars notwendig ist. Insbesondere der Erwerb von ausländischem Grundbesitz ist durch die Osterweiterung der Europäischen Union und der damit einhergehenden Lockerung der Möglichkeit des Immobilienerwerbs in diesen Ländern wieder stärker in das Blickfeld von Investoren gerückt.

Rechtliche Fragestellungen für ausländische Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt

Auch für ausländische Investoren ist der deutsche Immobilienmarkt in den letzten Jahren sehr interessant geworden. Wegen der umfangreichen und komplexen rechtlichen Fragestellungen, die neben dem eigentlichen Recht des Immobilienkaufs auch Bereiche des Wohnungseigentums-, Steuer- und Verwaltungsrechts betreffen, ist eine rechtliche Betreuung sowohl im Vorfeld der Investition als auch begleitend im Rahmen der Verwaltung der Immobilie ratsam.

Umfangreiche Beratung zum Erwerb von Immobilien in Deutschland

Gerne bieten wir Ihnen daher sowohl umfassende Due-Diligence-Prüfungen Ihres geplanten Immobilienerwerbes, als auch Beratung und Hilfestellung bei der Lösung rechtlicher und wirtschaftlicher Probleme im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb, bei der Verhandlung mit Banken im Rahmen einer Finanzierung und bei der Korrespondenz mit Behörden auf diesem Gebiet an.

dmp Immobilienrecht Sachsen

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Aktuelles

09 Feb
2017

Wichtige Entscheidungen zum Immobilienrecht aus 2016

Mit dem Erwerb, dem Besitz und der Veräußerung von Immobilien sind häufig komplexe Rechtsfragen und ein darauf beruhender hoher Beratungsbedarf verbunden.

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Mit dem Erwerb, dem Besitz und der Veräußerung von Immobilien sind häufig komplexe Rechtsfragen und ein darauf beruhender hoher Beratungsbedarf verbunden. Neben einer Kenntnis der aktuellen Gesetzgebung, ist die sich ständig wandelnde Rechtsprechung ausreichend zu berücksichtigen. Auch in 2016 sind wichtige höchstrichterliche Entscheidungen zum Immobilienrecht ergangen, von denen wir einige nachfolgend darstellen möchten:

1. Folgen unwirksamer AGB zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger als Erstverwalter der WEG
Eine von einem Bauträger in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, welche die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Dies führt dazu, dass keine wirksame Abnahme der Werkleistungen vorliegt.
(BGH, Urteil vom 30.06.2016, Az. VII ZR 188/13)

2. Unwirksamkeit von Abnahmeklauseln für Nachzügler-Erwerber im Bauträgervertrag
Die von einem Bauträger in einem Erwerbsvertrag gegenüber Nachzügler-Erwerbern gestellten Formularklauseln

„Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro … am … erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin an, wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben.“

sind unwirksam. Damit richten sich auch die Gewährleistungsansprüche eines Nachzügler-Erwerbers entsprechend dem gesetzlichen Leitbild nach Werkvertragsrecht, selbst wenn die Eigentumsanlage zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits fertig errichtet war.
(BGH, Urteil vom 12.05.2016, Az. VII ZR 171/15)

3. Berücksichtigung von Fahrtkosten zu Vermietungsobjekten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 01.12.2015, Az. IX R 18/15, ist der Abzug von Kosten für Fahrten zu einem Vermietungsobjekt im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf die Entfernungspauschale beschränkt, wenn sich an dem Objekt der ortsgebundene Mittelpunkt der dauerhaft und auf Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit befindet. Eine regelmäßige Tätigkeitsstätte im Sinne des § 9 Abs. 3, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 4 EStG liegt vor, wenn das vermietete Objekt der Mittelpunkt der auf dauerhafte Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit des Steuerpflichtigen ist. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, welche Tätigkeiten der Steuerpflichtige im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an dem oder den verschiedenen Vermietungsobjekten im Einzelnen wahrnimmt und welches konkrete Gewicht diesen Tätigkeiten zukommt.
(BFH, Urteil vom 01.12.2015, Az. IX R 18/15)

4. Anspruch auf Einräumung eines Notwegerechts
Für die Bestimmung, ob ein Grundstück ordnungsgemäß im Sinne von § 917 Abs. 1 BGB genutzt wird, ist es ohne Belang, aus welchen Gründen ihm die Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt. Hat der Eigentümer die Ursache gesetzt, kann dies nur im Rahmen von § 918 BGB (Ausschluss des Notwegerechts) Bedeutung erlangen. Nach der Entscheidung des BGH kommt ein Notwegerecht nach § 917 Abs. 1 S. 1 BGB in Betracht, wenn einem Grundstück die zu seiner ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt. Handelt es sich um ein Wohngrundstück, setzt eine ordnungsgemäße Grundstücksbenutzung in der Regel die Erreichbarkeit des Grundstücks mit einem Kfz voraus. Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass mit einem Kfz unmittelbar an das Grundstück herangefahren und der Eingangsbereich von dieser Stelle aus in zumutbarer Weise – auch mit sperrigen Gegenständen – erreicht werden kann.
(BGH, Urteil vom 24.04.2015, Az. V ZR 138/14)

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 02/2017

Mit dem Erwerb, dem Besitz und der Veräußerung von Immobilien sind häufig komplexe Rechtsfragen und ein darauf beruhender hoher Beratungsbedarf verbunden. Neben einer Kenntnis der aktuellen Gesetzgebung, ist die sich ständig wandelnde Rechtsprechung ausreichend zu berücksichtigen. Auch in 2016 sind wichtige höchstrichterliche Entscheidungen zum Immobilienrecht ergangen, von denen wir einige nachfolgend darstellen möchten:

1. Folgen unwirksamer AGB zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger als Erstverwalter der WEG
Eine von einem Bauträger in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, welche die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Dies führt dazu, dass keine wirksame Abnahme der Werkleistungen vorliegt.
(BGH, Urteil vom 30.06.2016, Az. VII ZR 188/13)

2. Unwirksamkeit von Abnahmeklauseln für Nachzügler-Erwerber im Bauträgervertrag
Die von einem Bauträger in einem Erwerbsvertrag gegenüber Nachzügler-Erwerbern gestellten Formularklauseln

„Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro … am … erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin an, wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben.“

sind unwirksam. Damit richten sich auch die Gewährleistungsansprüche eines Nachzügler-Erwerbers entsprechend dem gesetzlichen Leitbild nach Werkvertragsrecht, selbst wenn die Eigentumsanlage zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits fertig errichtet war.
(BGH, Urteil vom 12.05.2016, Az. VII ZR 171/15)

3. Berücksichtigung von Fahrtkosten zu Vermietungsobjekten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 01.12.2015, Az. IX R 18/15, ist der Abzug von Kosten für Fahrten zu einem Vermietungsobjekt im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf die Entfernungspauschale beschränkt, wenn sich an dem Objekt der ortsgebundene Mittelpunkt der dauerhaft und auf Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit befindet. Eine regelmäßige Tätigkeitsstätte im Sinne des § 9 Abs. 3, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 4 EStG liegt vor, wenn das vermietete Objekt der Mittelpunkt der auf dauerhafte Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit des Steuerpflichtigen ist. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, welche Tätigkeiten der Steuerpflichtige im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an dem oder den verschiedenen Vermietungsobjekten im Einzelnen wahrnimmt und welches konkrete Gewicht diesen Tätigkeiten zukommt.
(BFH, Urteil vom 01.12.2015, Az. IX R 18/15)

4. Anspruch auf Einräumung eines Notwegerechts
Für die Bestimmung, ob ein Grundstück ordnungsgemäß im Sinne von § 917 Abs. 1 BGB genutzt wird, ist es ohne Belang, aus welchen Gründen ihm die Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt. Hat der Eigentümer die Ursache gesetzt, kann dies nur im Rahmen von § 918 BGB (Ausschluss des Notwegerechts) Bedeutung erlangen. Nach der Entscheidung des BGH kommt ein Notwegerecht nach § 917 Abs. 1 S. 1 BGB in Betracht, wenn einem Grundstück die zu seiner ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt. Handelt es sich um ein Wohngrundstück, setzt eine ordnungsgemäße Grundstücksbenutzung in der Regel die Erreichbarkeit des Grundstücks mit einem Kfz voraus. Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass mit einem Kfz unmittelbar an das Grundstück herangefahren und der Eingangsbereich von dieser Stelle aus in zumutbarer Weise – auch mit sperrigen Gegenständen – erreicht werden kann.
(BGH, Urteil vom 24.04.2015, Az. V ZR 138/14)

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 02/2017

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