Miet- und Immobilienrecht

Wohnraum- und Gewerbemietrecht

Die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter erweist sich oftmals als fragile Allianz, weil im Mietvertrag nicht das Gewollte steht oder sich die Rechtslage verändert hat. Aber auch situationsbedingte Umstände beeinflussen das Mietverhältnis, etwa wenn die Miete ausbleibt oder die allgemeine Preisentwicklung Veränderungen der Miete und/oder der Betriebskosten erforderlich macht.

Unsere Beratungsleistungen im Mietrecht

Als Fachanwaltskanzlei kennen wir die Problematiken und Interessenlagen beider Seiten und vertreten Ihre Interessen sowohl auf Mieter-, als auch auf Vermieterseite gerichtlich wie außergerichtlich in allen Fragen des Gewerberaum- und Wohnraummietrechts, insbesondere bei:

  • Erstellung von Mietverträgen, Nachträgen etc.
  • Begleitung bei der Durchsetzung/Abwehr von Mieterhöhungen
  • Kündigung/Räumung von Mietverhältnissen
  • Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen

Auch im Pachtrecht, Erbbaurecht und Nachbarschaftsrecht können wir Sie fachlich qualifiziert beraten.

Da es sich insbesondere beim Mietrecht um ein schnelllebiges Rechtsgebiet mit einer Vielzahl von Neuerungen und Änderungen handelt, ist es wichtig, immer die aktuellste Rechtsprechung zu kennen. Diese verfolgen wir für Sie regelmäßig und bieten unseren gewerblichen Mandanten in diesem Bereich Schulungen zur Unterstützung der täglichen Arbeit an.

Wohnungseigentumsrecht

Schon beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines gewerblichen Teileigentums stellen sich viele Rechtsfragen für den Laien. Verkäufer und Käufer, die sich schon vor dem Termin beim Notar durch einen spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen, können hier häufig im Vorfeld folgenschwere Fehler vermeiden.

Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung bestimmen neben dem Wohnungseigentumsgesetz den rechtlichen Rahmen für den Umgang der Miteigentümer untereinander sowie deren Rechte und Pflichten. Oft unterschätzt wird auch der Umstand, dass es sich um eine Gemeinschaft handelt, deren Entscheidungen in der Regel durch Mehrheitsbeschlüsse getroffen werden und damit auch den eigenen Interessen widersprechen können. Eine fachlich qualifizierte Beratung ist daher unerlässlich.

Aber auch dann, wenn man eine Eigentümergemeinschaft gewerblich verwaltet, ist oftmals fachlich qualifizierte Beratung und Interessenvertretung wichtig.

Unsere Beratungsleistungen im  Wohnungseigentumsrecht

Im Bereich des Wohnungseigentumsrechts bieten wir Ihnen fachlich qualifizierte anwaltliche Beratung unter anderem bei:

  • dem Erwerb von Sondereigentum
  • Streitigkeiten beim Sonder- und Gemeinschaftseigentum
  • Beschlussanfechtung / Nichtigkeitsfeststellung

Immobilienrecht

Der Kauf von Immobilien ist ein anspruchsvoller Entwicklungs- und Entscheidungsprozess, der im Regelfall mit erheblichem finanziellem Aufwand verbunden ist.  Die maßgeblichen rechtlichen Fragen und zugrunde liegenden Verträge sind komplex. Die Durchführung einer Due Diligence im Falle eines Immobilieninvestments ist vor einer Kaufentscheidung in jedem Fall durch einen auf das Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt angeraten.

Die Beurkundung von Grundstücks-, Bauträger- und Wohnungskaufverträgen ist gesetzliche Aufgabe des Notars, so dass oft darauf vertraut wird, dass der Notar die eigenen Interessen angemessen berücksichtigt und beratend tätig wird. Da der Notar aber zur strengen Neutralität gegenüber beiden Vertragsparteien verpflichtet ist, kann er eine bestmögliche Vertretung Ihrer Interessen nicht gewährleisten.

Eine kompetente Beratung durch einen auf das Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt bereits bei Prüfung der Kaufobjekte selbst im Rahmen eine Due Diligence, beim Entwurf und der Verhandlung der Grundstückskaufverträge sowie der Abwicklung dieser Verträge ist daher äußerst wichtig, um böse Überraschungen und Fehlinvestitionen zu vermeiden.

Ist der notarielle Grundstückskaufvertrag oder Bauträgervertrag jedoch bereits beurkundet und werden dann vereinbarte Zahlungen nicht rechtzeitig geleistet, der Übergabetermin nicht eingehalten, Mängel vor Vertragsschluss nicht entdeckt oder gar verschwiegene Mängel des Grundstücks oder des Wohnungseigentums festgestellt, ist ebenso dringend eine zeitnahe anwaltliche Wahrung und Durchsetzung Ihrer rechtlichen Interessen durch einen im Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt geboten.

Unsere Beratungsleistungen im Immobilienrecht

Als im Immobilienrecht erfahrene Rechtsanwälte bieten wir Ihnen anwaltliche Beratung und Begleitung sowie Prozessvertretung bei allen Fragestellungen im Immobilienrecht, insbesondere bei:

  • der Durchführung der Due Diligence von Immobilieninvestments (asset deal/share deal)
  • der Gestaltung und Prüfung der notariellen Vertragsentwürfe vor Erwerb/ Veräußerung von Grundstücken und Wohnungseigentum
  • Geltendmachung und Abwehr von Vorkaufsrechten
  • Durchsetzung Ihrer Rechte/Abwehr unberechtigter Forderungen aus Grundstückskaufverträgen, Bauträgerverträgen und  Wohnungseigentumskaufverträgen
  • Prüfung und Durchsetzung von Rückabwicklungsansprüchen
  • bei dem Wunsch nach Selbstnutzung von vermieteten Grundstücken und vermietetem Wohnungseigentum
  • Geltendmachung und Abwehr von Rechten aus Maklerverträgen

Auch Fragen rund um die Rechte an Grundstücken, wie etwa Wohnrechte, Wegerechte und Reallasten, klären wir für Sie. Als in der Zwangsverwaltung langjährig tätige Kanzlei können wir Ihnen zudem die Begleitung und Vertretung bei Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren anbieten.

Fachübergreifende Beratung im Bereich des Miet- und Immobilienrechts

Derra, Meyer & Partner Rechtsanwälte PartGmbB verfügt über Spezialisten und Fachanwälte sowohl im Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechts und des Immobilienrechts, als auch angrenzender Rechtsgebiete, wie des Steuerrechts, des Handels- und Gesellschaftsrecht und des Bau- und Architektenrechts. Zudem können wir die Steuerberatung sowohl über eigene Spezialisten, als auch kooperierende Gesellschaften anbieten und Ihnen fachlich qualifizierte Notare für die Beurkundung von notariellen Kaufverträgen empfehlen, mit denen wir seit vielen Jahren zusammenarbeiten. Dies ermöglicht es uns, Ihnen eine fachlich qualifizierte und insbesondere allumfassende Beratung zu allen Themen rund um die Immobilie zu offerieren.

Ansprechpartner

Aktuelles

19 Jun
2020

Geschäftsraummiete in Zeiten von Covid 19 - Störung der Geschäftsgrundlage?

Die Corona-Krise, die mitunter auch als größte gesellschaftliche und wirtschaftliche Herausforderung nach Ende des 2. Weltkrieges bezeichnet wird, hat die weltweite Wirtschaft während des sog. Lockdowns, aber auch darüber hinaus gelähmt und tut dies bis heute.

mehr lesen

Die Corona-Krise, die mitunter auch als größte Herausforderung für die Gesellschaft, aber insbesondere auch für die Wirtschaft, nach Ende des 2. Weltkrieges bezeichnet wird, hat die weltweite Wirtschaft während des sog. Lockdowns, aber auch darüber hinaus gelähmt und tut dies bis heute. Obgleich Geschäfte und Gastronomiebetriebe seit einiger Zeit wieder geöffnet haben, kommt es erst Stück für Stück zu Öffnungen. Kultur- und Musikbetriebe, insbesondere Bars und Diskotheken werden noch auf unbestimmte Zeit geschlossen bleiben.

Dies führt neben arbeits- und insolvenzrechtlichen Problemen insbesondere auch zu mietrechtlichen Fragestellungen. Der folgende Beitrag soll insbesondere ein Augenmerk auf die Regelungen der sog. Störung der Geschäftsgrundlage legen. 

Vertragliche Regelungen zur eingeschränkten Nutzung der Mietsache?

Während die finanziellen Verpflichtungen der Geschäftsbetriebe weiterlaufen, sinken die Einnahmen, unabhängig davon, ob die Einrichtungen noch geschlossen sind oder bereits wieder – unter strengen Voraussetzungen und freilich mit weniger Kundenverkehr – geöffnet sind.

Um diesen Widerspruch aufzulösen, blickt der Berater im Mietrecht zunächst in den Mietvertrag. Da es jedoch eine vergleichbare Situation in der Nachkriegszeit nicht gegeben hat, wurde dazu in den seltensten Fällen etwas vertraglich geregelt.

Teilweise enthalten Geschäftsraum-Mietverträge zwar Klauseln dahingehend, dass der Mieter das Risiko einer behördlichen Versagung der Gewerbeerlaubnis trägt. Nach herrschender Rechtsprechung sind solche Regelungen, sofern sie vorformuliert sind, jedoch gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. 

Aussichten auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Es stellt sich daher in der Praxis die Frage, ob Vermieter und Mieter über gesetzliche Regelungen Rechtssicherheit erhalten:

  • Die sog. Unmöglichkeit nach § 275 BGB ist in der Regel nicht einschlägig, da die Leistungspflicht des Vermieters, also die Gebrauchsüberlassung der Mietsache, trotz der Covid-19-bedingten behördlichen Restriktionen ja nicht unmöglich ist. Der Vermieter kann ja gerade die Mietsache nutzen, wenn auch ohne bzw. mit nur eingeschränkter wirtschaftlicher Zielrichtung. 
  • Daher wird in diesem Zusammenhang, vor dem Hintergrund der Pandemie, immer wieder die sog. „Störung der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 Abs. 1 BGB erwähnt, die auf dem Grundsatz von Treu und Glauben fußt und eine Vertragsanpassung im Falle einer schwerwiegenden Veränderung der dem Vertrag zu Grunde liegenden Umstände zulässt.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass im Hinblick auf die Frage, ob im Rahmen des konkreten Mietverhältnisses eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, jeder Einzelfall separat zu betrachten ist und sich eine generalisierte Vorgehensweise verbietet.

Die Grundsätze des § 313 BGB dürften jedoch auch in der Corona-Krise insgesamt nur unter sehr engen Voraussetzungen auf Gewerbemietverträge anwendbar sein, da der Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko trägt. Hieraus ergibt sich, dass eher aus Vermietersicht positive Ergebnisse erzielt werden können.

Allenfalls bei dauerhaften Restriktionen aufgrund von behördlichen Maßnahmen dürfte § 313 BGB einschlägig sein, womit eine Vertragsanpassung die Rechtsfolge wäre. Ist dies jedoch nicht möglich, kommt im Einzelfall auch ein Rücktritt oder ggf. eine Kündigung in Betracht. Dabei ist jedoch stets die vertragliche und gesetzliche Risikoverteilung zu berücksichtigen. 

 

Autor: 
Martin Henrich
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht
 

 

Stand: 06/2020

Die Corona-Krise, die mitunter auch als größte Herausforderung für die Gesellschaft, aber insbesondere auch für die Wirtschaft, nach Ende des 2. Weltkrieges bezeichnet wird, hat die weltweite Wirtschaft während des sog. Lockdowns, aber auch darüber hinaus gelähmt und tut dies bis heute. Obgleich Geschäfte und Gastronomiebetriebe seit einiger Zeit wieder geöffnet haben, kommt es erst Stück für Stück zu Öffnungen. Kultur- und Musikbetriebe, insbesondere Bars und Diskotheken werden noch auf unbestimmte Zeit geschlossen bleiben.

Dies führt neben arbeits- und insolvenzrechtlichen Problemen insbesondere auch zu mietrechtlichen Fragestellungen. Der folgende Beitrag soll insbesondere ein Augenmerk auf die Regelungen der sog. Störung der Geschäftsgrundlage legen. 

Vertragliche Regelungen zur eingeschränkten Nutzung der Mietsache?

Während die finanziellen Verpflichtungen der Geschäftsbetriebe weiterlaufen, sinken die Einnahmen, unabhängig davon, ob die Einrichtungen noch geschlossen sind oder bereits wieder – unter strengen Voraussetzungen und freilich mit weniger Kundenverkehr – geöffnet sind.

Um diesen Widerspruch aufzulösen, blickt der Berater im Mietrecht zunächst in den Mietvertrag. Da es jedoch eine vergleichbare Situation in der Nachkriegszeit nicht gegeben hat, wurde dazu in den seltensten Fällen etwas vertraglich geregelt.

Teilweise enthalten Geschäftsraum-Mietverträge zwar Klauseln dahingehend, dass der Mieter das Risiko einer behördlichen Versagung der Gewerbeerlaubnis trägt. Nach herrschender Rechtsprechung sind solche Regelungen, sofern sie vorformuliert sind, jedoch gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. 

Aussichten auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Es stellt sich daher in der Praxis die Frage, ob Vermieter und Mieter über gesetzliche Regelungen Rechtssicherheit erhalten:

  • Die sog. Unmöglichkeit nach § 275 BGB ist in der Regel nicht einschlägig, da die Leistungspflicht des Vermieters, also die Gebrauchsüberlassung der Mietsache, trotz der Covid-19-bedingten behördlichen Restriktionen ja nicht unmöglich ist. Der Vermieter kann ja gerade die Mietsache nutzen, wenn auch ohne bzw. mit nur eingeschränkter wirtschaftlicher Zielrichtung. 
  • Daher wird in diesem Zusammenhang, vor dem Hintergrund der Pandemie, immer wieder die sog. „Störung der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 Abs. 1 BGB erwähnt, die auf dem Grundsatz von Treu und Glauben fußt und eine Vertragsanpassung im Falle einer schwerwiegenden Veränderung der dem Vertrag zu Grunde liegenden Umstände zulässt.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass im Hinblick auf die Frage, ob im Rahmen des konkreten Mietverhältnisses eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, jeder Einzelfall separat zu betrachten ist und sich eine generalisierte Vorgehensweise verbietet.

Die Grundsätze des § 313 BGB dürften jedoch auch in der Corona-Krise insgesamt nur unter sehr engen Voraussetzungen auf Gewerbemietverträge anwendbar sein, da der Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko trägt. Hieraus ergibt sich, dass eher aus Vermietersicht positive Ergebnisse erzielt werden können.

Allenfalls bei dauerhaften Restriktionen aufgrund von behördlichen Maßnahmen dürfte § 313 BGB einschlägig sein, womit eine Vertragsanpassung die Rechtsfolge wäre. Ist dies jedoch nicht möglich, kommt im Einzelfall auch ein Rücktritt oder ggf. eine Kündigung in Betracht. Dabei ist jedoch stets die vertragliche und gesetzliche Risikoverteilung zu berücksichtigen. 

 

Autor: 
Martin Henrich
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht
 

 

Stand: 06/2020

31 Mär
2020

Gesetz zur Abmilderung der Covid19-Folgen: Wichtige Regelungen für das Mietrecht und Dauerschuldnerverhältnisses

Der Gesetzesentwurf zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie sieht wichtige Änderungen im Bereich des Mietrechts und der Dauerschuldverhältnisse dar.

mehr lesen

Der Gesetzesentwurf zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 16.03.2020 ist innerhalb kürzester Zeit am 25.03.2020 vom Bundestag verabschiedet worden. Der Bundesrat stimmte dem Vorhaben am 27.03.2020 zu, so dass das Gesetz noch am gleichen Tag in Kraft treten konnte. Nachfolgend stellen wir die wichtigsten Änderungen im Bereich Mietrecht und Dauerschuldverhältnisse dar.

I. Ziel des Gesetzes: Erleichterungen bei der Vertragserfüllung

Ziel des Gesetzes ist es, die Folgen der Corona-Pandemie für Bürger abzumildern, die unter anderem durch Arbeitsplatzverlust, Kurzarbeit oder Kinderbetreuung erheblich niedrigere Einkünfte erzielen und deshalb ihre laufenden Kosten wie Miete, Darlehen und sonstige Unterhaltungskosten häufig nicht mehr abdecken können. Aber auch Kleinstunternehmen (Unternehmen mit weniger als 10 Beschäftigten oder einer Jahresbilanzsumme unter 2 Mio. Euro), die durch die Corona-Pandemie mit erheblichen Umsatzeinbußen konfrontiert sind, soll mit diesem Gesetz geholfen werden.

Dabei bringt das Gesetz nicht nur Erleichterungen für Mietvertragsverhältnisse und Darlehensverpflichtungen, sondern auch für eine Vielzahl anderer sogenannter Dauerschuldverhältnisse (Verträge, die zu monatlich wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen für den Einzelnen führen), aus denen sich Zahlungsverpflichtungen ergeben.

Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass die bestehenden Zahlungsverpflichtungen aus den Vertragsverhältnissen nicht entfallen!

Die zentrale Voraussetzung bei allen unten beschriebenen Maßnahmen ist stets, dass der jeweilige Verbraucher oder das Kleinstunternehmen von den Auswirkungen der COVID-Pandemie besonders betroffen ist. Die Schuldner müssen nachweisen, dass sie durch die behördlich veranlassten Schutzmaßnahmen oder daraus folgenden wirtschaftlichen Folgen, wie Arbeitsplatzverlust, Kurzarbeit, Kinderbetreuung, Auftragsmangel, Stornierungen etc., in ihrer wirtschaftlichen Lage besonders beeinträchtig sind.

 

II. Leistungsverweigerungsrecht bei Dauerschuldverhältnissen

Für die Dauerschuldverhältnisse wird in Artikel 5 des Gesetzes unter Abänderung des Art. 240 EGBGB geregelt, dass der Verbraucher als Vertragspartner eines Dauerschuldverhältnisses aus dem Bereich der Daseinsvorsorge (zum Bespiel Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation) seine fälligen Leistungen bis 30.06.2020 verweigern kann, wenn der Vertrag vor dem 08.03.2020 geschlossen wurde und er zur Erbringung der Leistung ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhaltes oder des angemessenen Lebensunterhaltes seiner Angehörigen aufgrund der Corona-Pandemie nicht in der Lage ist.

Die Kleinstunternehmer haben dagegen ein weitreichendes Leistungsverweigerungsrecht. Sie können bis zu 30. Juni 2020 die Leistung bei allen wesentlichen Verträgen verweigern, die zur angemessenen Fortsetzung ihres Erwerbsbetriebs erforderlich sind. Daher gilt diese Regelung auch für Leasing-, Versicherungs- und Bierlieferungsverträge.

Dieses vorübergehende Leistungsverweigerungsrecht darf jedoch dann nicht ausgeübt werden, wenn die Ausübung für den Gläubiger unzumutbar ist und dessen wirtschaftliche Grundlagen dadurch gefährdet wären. Dann ist der Verbraucher oder der Kleinstunternehmer jedoch berechtigt, das Vertragsverhältnis vorzeitig zu kündigen, um sich so von diesen nicht erbringbaren Zahlungsverpflichtungen lösen zu können.

Das Leistungsverweigerungsrecht gilt jedoch nicht im Rahmen von Miet-/Pachtverhältnissen, Arbeits- und Darlehensverträgen.

 

III. Kündigungsausschluss bei Mietverhältnissen

In Mietverhältnissen gilt in Abweichung des Vorgenannten folgendes:

Mieter/Pächter sowie Kleinstunternehmen, die wegen der Ausbreitung des Coronavirus ihre Miete/Pacht nicht mehr zahlen können, werden zeitlich befristet vor Kündigungen geschützt. Dies betrifft derzeit aber nur Zeiträume nicht gezahlter Mieten zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020. Dieser Kündigungsausschluss gilt derzeit nur bis zum 30.06.2022. Bis dahin muss die rückständige Miete aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 ausgeglichen werden.

 

IV. Stundungen bei Verbraucherdarlehensverträgen

Auch für Verbraucherdarlehensverträge wurden Erleichterungen geschaffen:

Bei Verbraucherdarlehensverträgen, die vor dem 15.03.2020 geschlossen wurden, sollen die für den Zeitraum April bis Juni 2020 vertraglich fällig werdenden Zahlungen (Zins und Tilgung) für 3 Monate gestundet werden. Die Vertragsparteien können allerdings auch abweichende Vereinbarungen treffen. Kündigungen sollen auch hier während der Zeit der Stundung ausgeschlossen sein. Soweit zwischen den Vertragsparteien keine Einigung zustande kommt, verlängert sich die Vertragslaufzeit automatisch um die gestundeten 3 Monate.

Auch hier ist zu beachten, dass die Stundung nicht in Betracht kommt, wenn sie dem Darlehensgeber nicht zumutbar ist.

Die Regelungen zu den Darlehen betreffen zudem auch alle gesamtschuldnerischen Ausgleichsansprüche nach § 426 BGB.

Die Bundesregierung ist ermächtigt, die Regelung zu den Verbraucherdarlehensverträge auch auf Kleinstunternehmer auszuweiten, was bislang aber noch nicht erfolgt ist.

 

V. Erleichterungen im Wohnungseigentumsrecht

Auch in zahlreichen weiteren Rechtsgebieten gibt es Erleichterungen, unter anderem im Wohnungseigentumsrecht.

Ziel ist es, dass die Eigentümergemeinschaften, trotz der derzeit beschränkten Bewegungs- und Versammlungsfreiheit, handlungsfähig bleiben. Daher wurden die Befugnisse der aktuellen Verwalter bis zur Wiederwahl bzw. Bestellung eines neuen Verwalters verlängert und die Fortgeltung des alten Wirtschaftsplans angeordnet. Die WEGs sollen jedoch nach Vorstellung des Gesetzgebers ihre Versammlungen nicht wie die Genossenschaften oder Vereine online bzw. schriftlich durchführen, sondern erst nach der Beendigung wesentlicher Schutzmaßnahmen in gewohnter Form.

 

VI. Schlussbemerkung

Alle Regelungen gelten grundsätzlich begrenzt. Eine Verlängerung der Fristen bis 30.09.2020 ist möglich. Eine entsprechende Ermächtigung der Bundesregierung zur Verlängerung der Fristen ist im Gesetz bereits enthalten. Mit Ende der derzeitigen Ausnahmesituation erfolgt dann eine Rückkehr zur bisherigen Rechtslage.

 

Bitte beachten Sie, dass die obigen Hinweise nur die derzeitige Gesetzeslage wiedergeben, die sich im Laufe der Zeit ändern kann. Auch können die Ausführungen eine auf den jeweiligen Einzelfall abgestimmte Beratung nicht ersetzen. Weitere rechtliche und aktualisierte Hinweise zur Coronakrise finden Sie auch unter www.derra.eu. Für eine individuelle Beratung stehen Ihnen die Anwälte von dmp selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung.

Stand: 30.03.2020

Der Gesetzesentwurf zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 16.03.2020 ist innerhalb kürzester Zeit am 25.03.2020 vom Bundestag verabschiedet worden. Der Bundesrat stimmte dem Vorhaben am 27.03.2020 zu, so dass das Gesetz noch am gleichen Tag in Kraft treten konnte. Nachfolgend stellen wir die wichtigsten Änderungen im Bereich Mietrecht und Dauerschuldverhältnisse dar.

I. Ziel des Gesetzes: Erleichterungen bei der Vertragserfüllung

Ziel des Gesetzes ist es, die Folgen der Corona-Pandemie für Bürger abzumildern, die unter anderem durch Arbeitsplatzverlust, Kurzarbeit oder Kinderbetreuung erheblich niedrigere Einkünfte erzielen und deshalb ihre laufenden Kosten wie Miete, Darlehen und sonstige Unterhaltungskosten häufig nicht mehr abdecken können. Aber auch Kleinstunternehmen (Unternehmen mit weniger als 10 Beschäftigten oder einer Jahresbilanzsumme unter 2 Mio. Euro), die durch die Corona-Pandemie mit erheblichen Umsatzeinbußen konfrontiert sind, soll mit diesem Gesetz geholfen werden.

Dabei bringt das Gesetz nicht nur Erleichterungen für Mietvertragsverhältnisse und Darlehensverpflichtungen, sondern auch für eine Vielzahl anderer sogenannter Dauerschuldverhältnisse (Verträge, die zu monatlich wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen für den Einzelnen führen), aus denen sich Zahlungsverpflichtungen ergeben.

Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass die bestehenden Zahlungsverpflichtungen aus den Vertragsverhältnissen nicht entfallen!

Die zentrale Voraussetzung bei allen unten beschriebenen Maßnahmen ist stets, dass der jeweilige Verbraucher oder das Kleinstunternehmen von den Auswirkungen der COVID-Pandemie besonders betroffen ist. Die Schuldner müssen nachweisen, dass sie durch die behördlich veranlassten Schutzmaßnahmen oder daraus folgenden wirtschaftlichen Folgen, wie Arbeitsplatzverlust, Kurzarbeit, Kinderbetreuung, Auftragsmangel, Stornierungen etc., in ihrer wirtschaftlichen Lage besonders beeinträchtig sind.

 

II. Leistungsverweigerungsrecht bei Dauerschuldverhältnissen

Für die Dauerschuldverhältnisse wird in Artikel 5 des Gesetzes unter Abänderung des Art. 240 EGBGB geregelt, dass der Verbraucher als Vertragspartner eines Dauerschuldverhältnisses aus dem Bereich der Daseinsvorsorge (zum Bespiel Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation) seine fälligen Leistungen bis 30.06.2020 verweigern kann, wenn der Vertrag vor dem 08.03.2020 geschlossen wurde und er zur Erbringung der Leistung ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhaltes oder des angemessenen Lebensunterhaltes seiner Angehörigen aufgrund der Corona-Pandemie nicht in der Lage ist.

Die Kleinstunternehmer haben dagegen ein weitreichendes Leistungsverweigerungsrecht. Sie können bis zu 30. Juni 2020 die Leistung bei allen wesentlichen Verträgen verweigern, die zur angemessenen Fortsetzung ihres Erwerbsbetriebs erforderlich sind. Daher gilt diese Regelung auch für Leasing-, Versicherungs- und Bierlieferungsverträge.

Dieses vorübergehende Leistungsverweigerungsrecht darf jedoch dann nicht ausgeübt werden, wenn die Ausübung für den Gläubiger unzumutbar ist und dessen wirtschaftliche Grundlagen dadurch gefährdet wären. Dann ist der Verbraucher oder der Kleinstunternehmer jedoch berechtigt, das Vertragsverhältnis vorzeitig zu kündigen, um sich so von diesen nicht erbringbaren Zahlungsverpflichtungen lösen zu können.

Das Leistungsverweigerungsrecht gilt jedoch nicht im Rahmen von Miet-/Pachtverhältnissen, Arbeits- und Darlehensverträgen.

 

III. Kündigungsausschluss bei Mietverhältnissen

In Mietverhältnissen gilt in Abweichung des Vorgenannten folgendes:

Mieter/Pächter sowie Kleinstunternehmen, die wegen der Ausbreitung des Coronavirus ihre Miete/Pacht nicht mehr zahlen können, werden zeitlich befristet vor Kündigungen geschützt. Dies betrifft derzeit aber nur Zeiträume nicht gezahlter Mieten zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020. Dieser Kündigungsausschluss gilt derzeit nur bis zum 30.06.2022. Bis dahin muss die rückständige Miete aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 ausgeglichen werden.

 

IV. Stundungen bei Verbraucherdarlehensverträgen

Auch für Verbraucherdarlehensverträge wurden Erleichterungen geschaffen:

Bei Verbraucherdarlehensverträgen, die vor dem 15.03.2020 geschlossen wurden, sollen die für den Zeitraum April bis Juni 2020 vertraglich fällig werdenden Zahlungen (Zins und Tilgung) für 3 Monate gestundet werden. Die Vertragsparteien können allerdings auch abweichende Vereinbarungen treffen. Kündigungen sollen auch hier während der Zeit der Stundung ausgeschlossen sein. Soweit zwischen den Vertragsparteien keine Einigung zustande kommt, verlängert sich die Vertragslaufzeit automatisch um die gestundeten 3 Monate.

Auch hier ist zu beachten, dass die Stundung nicht in Betracht kommt, wenn sie dem Darlehensgeber nicht zumutbar ist.

Die Regelungen zu den Darlehen betreffen zudem auch alle gesamtschuldnerischen Ausgleichsansprüche nach § 426 BGB.

Die Bundesregierung ist ermächtigt, die Regelung zu den Verbraucherdarlehensverträge auch auf Kleinstunternehmer auszuweiten, was bislang aber noch nicht erfolgt ist.

 

V. Erleichterungen im Wohnungseigentumsrecht

Auch in zahlreichen weiteren Rechtsgebieten gibt es Erleichterungen, unter anderem im Wohnungseigentumsrecht.

Ziel ist es, dass die Eigentümergemeinschaften, trotz der derzeit beschränkten Bewegungs- und Versammlungsfreiheit, handlungsfähig bleiben. Daher wurden die Befugnisse der aktuellen Verwalter bis zur Wiederwahl bzw. Bestellung eines neuen Verwalters verlängert und die Fortgeltung des alten Wirtschaftsplans angeordnet. Die WEGs sollen jedoch nach Vorstellung des Gesetzgebers ihre Versammlungen nicht wie die Genossenschaften oder Vereine online bzw. schriftlich durchführen, sondern erst nach der Beendigung wesentlicher Schutzmaßnahmen in gewohnter Form.

 

VI. Schlussbemerkung

Alle Regelungen gelten grundsätzlich begrenzt. Eine Verlängerung der Fristen bis 30.09.2020 ist möglich. Eine entsprechende Ermächtigung der Bundesregierung zur Verlängerung der Fristen ist im Gesetz bereits enthalten. Mit Ende der derzeitigen Ausnahmesituation erfolgt dann eine Rückkehr zur bisherigen Rechtslage.

 

Bitte beachten Sie, dass die obigen Hinweise nur die derzeitige Gesetzeslage wiedergeben, die sich im Laufe der Zeit ändern kann. Auch können die Ausführungen eine auf den jeweiligen Einzelfall abgestimmte Beratung nicht ersetzen. Weitere rechtliche und aktualisierte Hinweise zur Coronakrise finden Sie auch unter www.derra.eu. Für eine individuelle Beratung stehen Ihnen die Anwälte von dmp selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung.

Stand: 30.03.2020

19 Mär
2020

Was bedeutet die Coronakrise für Mieter und Vermieter?

Besteht die Möglichkeit zur Kürzung der Miete wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten? Weitere mietrechtliche Fragen und Lösungsansätze haben wir in einem kurzen Beitrag für Sie zusammengestellt.

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1. Kann ich die Mietzahlungen bei Wohnraum einseitig kürzen, wenn ich von Kurzarbeit und Arbeitsplatzverlust betroffen bin?

Durch die Corona-Krise werden viele Menschen von Kurzarbeit oder Arbeitsplatzverlust betroffen sein und durch die Einkommensverluste in finanzielle Not geraten, so dass sie ihre Miete nicht mehr bezahlen können. Ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete gegenüber dem Vermieter besteht in solchen Situationen nicht. Die einseitige Nichtzahlung der Miete würde im Zweifelsfall ein Kündigungsrecht des Vermieters begründen und in der Folge zu einem Verlust der Wohnung führen.

Grundsätzlich ist betroffenen Mietern zu empfehlen, den Vermieter so früh wie möglich über drohende Einkommensverluste und damit verbundene Schwierigkeiten mit der Mietzahlung zu informieren. So kann frühzeitig nach einer individuellen Lösung gesucht werden, die für beide Vertragsparteien tragfähig ist.

Betroffene Mieter sollten sich zudem darüber informieren, ob in der Situation nicht Anspruch auf das staatliche Wohngeld besteht.

Um die Folgen der Corona-Krise abzufedern, fordert der Mieterbund staatliche Unterstützung für in Not geratene Mieter. Der Deutsche Mieterbund sprach sich unter anderem dafür aus, Kündigungen für die Zeit der Krise auszuschließen und eine Stundung der Miete zu ermöglichen.

Berichten zufolge überlegt die Bundesregierung bereits, wie etwaige Hilfen für Mieter aussehen könnten. Ob das auf eine vorübergehende Aussetzung der geltenden Kündigungsregeln oder auf finanzielle Unterstützung hinauslaufe, sei noch offen. In der Immobilienwirtschaft gibt es wohl bereits konkrete Vorschläge für finanzielle Auffanglösungen in Form eines bundesweiten Hilfsfonds.

Die weiteren Entwicklungen bleiben abzuwarten.

2. Mietzahlungen bei Gewerbemietverträgen

Ebenso betroffen von der Corona-Krise sind die Gewerbetreibenden. Durch rückläufige Kundenzahlen, abgesagte Veranstaltungen und angeordnete Schließungen brechen die Umsätze erheblich ein oder fallen ganz aus, während die laufenden Zahlungen, wie Miete, Betriebskosten, Versicherungen bestehen bleiben und trotz Einnahmeausfällen grundsätzlich zu erbringen sind.

Hier fragt sich, ob aufgrund der eingetretenen Notsituation eine Mietanpassung verlangt werden kann.

Auch in Krisenzeiten gilt der allgemeine Grundsatz „pacta sunt servanda” unverändert – Verträge sind einzuhalten. Die Parteien bleiben folglich ungeachtet der Corona-Krise zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten verpflichtet. Der Vermieter ist also weiterhin zur Gebrauchsüberlassung an der Mietsache und der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet.

Ein Anspruch auf Mietminderung wegen Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten durch den Staat (Beschränkung der Öffnungszeiten, Beschränkung Besucherzahlen etc.) besteht grundsätzlich nicht. Der Vermieter ist vertraglich nur verpflichtet, die Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Verfügung zu stellen. Dieser Pflicht kommt er trotz der bestehenden staatlichen Einschränkungen nach, denn die Gewerberäume sind grundsätzlich zu dem vorgesehenen Zweck nutzbar.

Ob etwas anderes dann gilt, wenn der Staat den Betrieb von Geschäften untersagt, ist fraglich. Der Mieter könnte eventuell gegenüber dem Vermieter argumentieren, er könne das Ladenlokal gar nicht mehr vermieten, weil er dieses nicht als solches nutzen und der Öffentlichkeit zugänglich machen dürfe. Soweit ersichtlich gibt es zu diesem Thema nur eine Entscheidung des Reichsgerichts aus dem Jahre 1915 zur Untersagung des Betriebs eines Tanzlokals. Die gleiche Fragestellung wird sich bei Hotelbuchungen stellen, sollte den Hotels der Betrieb untersagt werden.

Auch eine Mietvertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage (Sonderfall der Vertragsanpassung nach Treu und Glauben) kommt nicht in Betracht, soweit nicht im Mietvertrag entsprechende Regelungen enthalten sind, was in der Regel nicht der Fall ist. Grundsätzlich trägt der Gewerbemieter das betriebswirtschaftliche Erfolgsrisiko seines Unternehmens allein. Eine Beteiligung des Vermieters an den wirtschaftlichen Risiken des Mieters erfolgt lediglich bei Vereinbarung einer umsatzorientierten Miete. Nur im letzteren Fall käme eine Anpassung zu leistender Abschlagszahlungen in Betracht, wenn künftig mit erheblich niedrigeren Umsätzen zu rechnen ist.

Es gilt daher auch hier die Empfehlung, zunächst mit dem Vermieter das Gespräch zu suchen und eine einvernehmliche Lösung für die aktuelle Situation zu finden, mit der beide Seiten leben können.

Aber auch hier ist die Politik bestrebt, Lösungen für das wirtschaftliche Überleben der Unternehmen zu finden durch die Auflegung von Förderprogrammen, Stundungen von Steuerzahlungen, kurzfristige Liquiditätsbeschaffungen etc.

 

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den obigen Ausführungen um allgemeine Anmerkungen zur aktuellen Lage handelt, die sich stetig ändert. Die Situation ist in vielen Bereichen unübersichtlich und neu, so dass weitere Entwicklungen abzuwarten bleiben. Ebenso ersetzen diese Hinweise keinesfalls eine auf den jeweiligen Einzelfall abgestimmte Rechtsberatung. Für weitere Informationen und eine individuelle Beratung stehen Ihnen die Anwälte von dmp selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung.

 

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Weitere allgemeine Hinweise in Zeiten der Corona-Krise für Unternehmer und speziell zum Arbeitsrecht finden Sie hier:

Coronavirus - 11 arbeitsrechtliche Fragestellungen und Lösungsansätze

Unternehmen in der Coronakrise – die wichtigsten Themen im Überblick

 

Stand: 19.03.2020

 

1. Kann ich die Mietzahlungen bei Wohnraum einseitig kürzen, wenn ich von Kurzarbeit und Arbeitsplatzverlust betroffen bin?

Durch die Corona-Krise werden viele Menschen von Kurzarbeit oder Arbeitsplatzverlust betroffen sein und durch die Einkommensverluste in finanzielle Not geraten, so dass sie ihre Miete nicht mehr bezahlen können. Ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete gegenüber dem Vermieter besteht in solchen Situationen nicht. Die einseitige Nichtzahlung der Miete würde im Zweifelsfall ein Kündigungsrecht des Vermieters begründen und in der Folge zu einem Verlust der Wohnung führen.

Grundsätzlich ist betroffenen Mietern zu empfehlen, den Vermieter so früh wie möglich über drohende Einkommensverluste und damit verbundene Schwierigkeiten mit der Mietzahlung zu informieren. So kann frühzeitig nach einer individuellen Lösung gesucht werden, die für beide Vertragsparteien tragfähig ist.

Betroffene Mieter sollten sich zudem darüber informieren, ob in der Situation nicht Anspruch auf das staatliche Wohngeld besteht.

Um die Folgen der Corona-Krise abzufedern, fordert der Mieterbund staatliche Unterstützung für in Not geratene Mieter. Der Deutsche Mieterbund sprach sich unter anderem dafür aus, Kündigungen für die Zeit der Krise auszuschließen und eine Stundung der Miete zu ermöglichen.

Berichten zufolge überlegt die Bundesregierung bereits, wie etwaige Hilfen für Mieter aussehen könnten. Ob das auf eine vorübergehende Aussetzung der geltenden Kündigungsregeln oder auf finanzielle Unterstützung hinauslaufe, sei noch offen. In der Immobilienwirtschaft gibt es wohl bereits konkrete Vorschläge für finanzielle Auffanglösungen in Form eines bundesweiten Hilfsfonds.

Die weiteren Entwicklungen bleiben abzuwarten.

2. Mietzahlungen bei Gewerbemietverträgen

Ebenso betroffen von der Corona-Krise sind die Gewerbetreibenden. Durch rückläufige Kundenzahlen, abgesagte Veranstaltungen und angeordnete Schließungen brechen die Umsätze erheblich ein oder fallen ganz aus, während die laufenden Zahlungen, wie Miete, Betriebskosten, Versicherungen bestehen bleiben und trotz Einnahmeausfällen grundsätzlich zu erbringen sind.

Hier fragt sich, ob aufgrund der eingetretenen Notsituation eine Mietanpassung verlangt werden kann.

Auch in Krisenzeiten gilt der allgemeine Grundsatz „pacta sunt servanda” unverändert – Verträge sind einzuhalten. Die Parteien bleiben folglich ungeachtet der Corona-Krise zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten verpflichtet. Der Vermieter ist also weiterhin zur Gebrauchsüberlassung an der Mietsache und der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet.

Ein Anspruch auf Mietminderung wegen Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten durch den Staat (Beschränkung der Öffnungszeiten, Beschränkung Besucherzahlen etc.) besteht grundsätzlich nicht. Der Vermieter ist vertraglich nur verpflichtet, die Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Verfügung zu stellen. Dieser Pflicht kommt er trotz der bestehenden staatlichen Einschränkungen nach, denn die Gewerberäume sind grundsätzlich zu dem vorgesehenen Zweck nutzbar.

Ob etwas anderes dann gilt, wenn der Staat den Betrieb von Geschäften untersagt, ist fraglich. Der Mieter könnte eventuell gegenüber dem Vermieter argumentieren, er könne das Ladenlokal gar nicht mehr vermieten, weil er dieses nicht als solches nutzen und der Öffentlichkeit zugänglich machen dürfe. Soweit ersichtlich gibt es zu diesem Thema nur eine Entscheidung des Reichsgerichts aus dem Jahre 1915 zur Untersagung des Betriebs eines Tanzlokals. Die gleiche Fragestellung wird sich bei Hotelbuchungen stellen, sollte den Hotels der Betrieb untersagt werden.

Auch eine Mietvertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage (Sonderfall der Vertragsanpassung nach Treu und Glauben) kommt nicht in Betracht, soweit nicht im Mietvertrag entsprechende Regelungen enthalten sind, was in der Regel nicht der Fall ist. Grundsätzlich trägt der Gewerbemieter das betriebswirtschaftliche Erfolgsrisiko seines Unternehmens allein. Eine Beteiligung des Vermieters an den wirtschaftlichen Risiken des Mieters erfolgt lediglich bei Vereinbarung einer umsatzorientierten Miete. Nur im letzteren Fall käme eine Anpassung zu leistender Abschlagszahlungen in Betracht, wenn künftig mit erheblich niedrigeren Umsätzen zu rechnen ist.

Es gilt daher auch hier die Empfehlung, zunächst mit dem Vermieter das Gespräch zu suchen und eine einvernehmliche Lösung für die aktuelle Situation zu finden, mit der beide Seiten leben können.

Aber auch hier ist die Politik bestrebt, Lösungen für das wirtschaftliche Überleben der Unternehmen zu finden durch die Auflegung von Förderprogrammen, Stundungen von Steuerzahlungen, kurzfristige Liquiditätsbeschaffungen etc.

 

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den obigen Ausführungen um allgemeine Anmerkungen zur aktuellen Lage handelt, die sich stetig ändert. Die Situation ist in vielen Bereichen unübersichtlich und neu, so dass weitere Entwicklungen abzuwarten bleiben. Ebenso ersetzen diese Hinweise keinesfalls eine auf den jeweiligen Einzelfall abgestimmte Rechtsberatung. Für weitere Informationen und eine individuelle Beratung stehen Ihnen die Anwälte von dmp selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung.

 

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Weitere allgemeine Hinweise in Zeiten der Corona-Krise für Unternehmer und speziell zum Arbeitsrecht finden Sie hier:

Coronavirus - 11 arbeitsrechtliche Fragestellungen und Lösungsansätze

Unternehmen in der Coronakrise – die wichtigsten Themen im Überblick

 

Stand: 19.03.2020

 

11 Nov
2019

Bußgeldbescheid in Millionenhöhe gegen Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen wegen Verstößen gegen Datenschutz-Grundverordnung

Wie die Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit Maja Smoltczyk in ihrer Pressemitteilung vom 05.11.2019 bekanntgab ...

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Wie die Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit Maja Smoltczyk in ihrer Pressemitteilung vom 05.11.2019 bekanntgab, hat sie am 30. Oktober 2019 einen Bußgeldbescheid in Höhe von 14,5 Millionen Euro gegen die Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen SE wegen Verstößen gegen die DS-GVO erlassen.

Wie es dazu kam?

Nach dem Kauf eines Unternehmens hatte die Deutsche Wohnen die Papierakten der Mieter eingescannt – als PDF. Das macht ein nachträgliches Separieren einzelner Seiten schwer, was jedoch erforderlich ist, wenn ein Teil der Daten nach wie vor noch gespeichert werden darf, während andere Daten innerhalb dieses Dokuments zu löschen sind.

Im Rahmen einer ersten Vor-Ort-Prüfung im Juni 2017, die durch eine Beschwerde ausgelöst wurde, hatte die Aufsichtsbehörde festgestellt, dass die Deutsche Wohnen SE für die Speicherung personenbezogener Daten von Mieterinnen und Mietern ein Archivsystem verwendete, das keine Möglichkeit vorsah, nicht mehr erforderliche Daten zu entfernen. Personenbezogene Daten von Mieterinnen und Mietern wurden gespeichert, ohne zu überprüfen, ob eine Speicherung zulässig ist.

Nachdem die Berliner Datenschutzbeauftragte bereits im Juni 2017 eine Warnung aussprach und der Immobiliengesellschaft empfahl, ihr Archivsystem umzustellen, konnte die Deutsche Wohnen SE auch bei der zweiten Vor-Ort-Prüfung im März 2019 und damit rund neun Monate nach Geltungsbeginn der neuen Datenschutz-Grundverordnung weder ein neues Archivsystem vorweisen, noch hatte sie die rechtswidrig gespeicherten Daten ihrer Mieterinnen und Mieter gelöscht oder konnte rechtliche Gründe für die fortdauernde Speicherung vorweisen.

Mehrere Jahre alte persönliche Daten konnten eingesehen werden

Bei den Vor-Ort-Prüfungen konnten die Beamten der zuständigen Aufsichtsbehörde in den geprüften Einzelfällen zum Teil Jahre alte private Angaben betroffener Mieterinnen und Mieter einsehen, ohne dass diese Daten noch ihrem eigentlichen Verwendungszweck dienten, für den sie erhoben wurden. Neben Gehaltsbescheinigungen, Selbstauskünften sowie Arbeits- und Ausbildungsverträgen konnten die Beamten auch Steuer-, Sozial- und Krankenversicherungsdaten sowie Kontoauszüge von ehemaligen Mieterinnen und Mietern der Deutschen Wohnen SE einsehen. Die gespeicherten Daten gaben auf vielfältige Weise über die persönlichen und finanziellen Verhältnisse dieser Personen Auskunft.

Die Bußgeldregeln der DS-GVO

Die DS-GVO trat im Mai 2018 in Kraft. Die Datenschutzregeln sehen Bußgelder von bis zu 4% des Jahresumsatzes vor. Der aktuelle Fall ist der bisher mit Abstand höchste Bußgeldbescheid. Vor der Deutsche Wohnen lag das höchste Bußgeld in Deutschland bei 80.000 Euro.

Entsprechend der Bemessungsgrundlage des ausgewiesenen Jahresumsatzes der Deutschen Wohnen SE, der sich in Geschäftsjahr 2018 auf mehr als eine Milliarde Euro belief, lag der gesetzlich vorgegebene Rahmen für das zu verhängende Bußgeld bei rund 28 Millionen Euro. Da keine missbräuchlichen Zugriffe auf die unzulässig gespeicherten Daten nachgewiesen werden konnten, sprach die Datenschutzbeauftragte am Ende ein Bußgeld in mittlerer Höhe von 14,5 Millionen Euro wegen Verstoßes gegen Artikel 25 Abs. 1 DS-GVO sowie Artikel 5 DS-GVO aus.

Wenig Einsicht bei der Deutschen Wohnen SE

Die Immobiliengesellschaft selbst zeigt sich indes wenig einsichtig und hat in einer eigenen Pressemitteilung bereits angekündigt, „gegen den Bußgeldbescheid der Berliner Beauftragten für Datenschutz und Informationsfreiheit vorzugehen.

Die Deutsche Wohnen betont ausdrücklich, „...dass keinerlei Daten von Mietern datenschutzwidrig an unternehmensfremde Dritte gelangt sind. Vielmehr hat die Deutsche Wohnen bereits im Jahr 2017 umfangreiche personelle und prozessuale Veränderungen eingeleitet, um den aktuellen Datenschutzanforderungen vollumfänglich gerecht zu werden.

Die Deutsche Wohnen teilt die rechtliche Bewertung der Berliner Datenschutzbeauftragten nicht und wird den Bußgeldbescheid gerichtlich überprüfen lassen. …“

Was bedeutet das für Sie als Immobilienverwaltung?

Wir empfehlen Ihnen, Ihre Datenbestände regelmäßig dahingehend zu prüfen, ob für die Speicherung und Verarbeitung der von Ihnen erhobenen Daten noch ein Rechtsgrund besteht. Sofern dieser entfallen sein sollte, sind die Daten umgehend und dauerhaft zu löschen.

Prüfen Sie, ob Ihr Unternehmen die Anforderungen der DS-GVO erfüllt.

Bei Auskunftsverlangen von Mietern reagieren Sie zeitnah und erteilen Sie umfassende Auskünfte gegenüber Ihren Mietern. Dies vermeidet Beschwerden gegenüber den zuständigen Aufsichtsbehörden.

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-d.de

Stand: 11/2019

 

Wie die Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit Maja Smoltczyk in ihrer Pressemitteilung vom 05.11.2019 bekanntgab, hat sie am 30. Oktober 2019 einen Bußgeldbescheid in Höhe von 14,5 Millionen Euro gegen die Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen SE wegen Verstößen gegen die DS-GVO erlassen.

Wie es dazu kam?

Nach dem Kauf eines Unternehmens hatte die Deutsche Wohnen die Papierakten der Mieter eingescannt – als PDF. Das macht ein nachträgliches Separieren einzelner Seiten schwer, was jedoch erforderlich ist, wenn ein Teil der Daten nach wie vor noch gespeichert werden darf, während andere Daten innerhalb dieses Dokuments zu löschen sind.

Im Rahmen einer ersten Vor-Ort-Prüfung im Juni 2017, die durch eine Beschwerde ausgelöst wurde, hatte die Aufsichtsbehörde festgestellt, dass die Deutsche Wohnen SE für die Speicherung personenbezogener Daten von Mieterinnen und Mietern ein Archivsystem verwendete, das keine Möglichkeit vorsah, nicht mehr erforderliche Daten zu entfernen. Personenbezogene Daten von Mieterinnen und Mietern wurden gespeichert, ohne zu überprüfen, ob eine Speicherung zulässig ist.

Nachdem die Berliner Datenschutzbeauftragte bereits im Juni 2017 eine Warnung aussprach und der Immobiliengesellschaft empfahl, ihr Archivsystem umzustellen, konnte die Deutsche Wohnen SE auch bei der zweiten Vor-Ort-Prüfung im März 2019 und damit rund neun Monate nach Geltungsbeginn der neuen Datenschutz-Grundverordnung weder ein neues Archivsystem vorweisen, noch hatte sie die rechtswidrig gespeicherten Daten ihrer Mieterinnen und Mieter gelöscht oder konnte rechtliche Gründe für die fortdauernde Speicherung vorweisen.

Mehrere Jahre alte persönliche Daten konnten eingesehen werden

Bei den Vor-Ort-Prüfungen konnten die Beamten der zuständigen Aufsichtsbehörde in den geprüften Einzelfällen zum Teil Jahre alte private Angaben betroffener Mieterinnen und Mieter einsehen, ohne dass diese Daten noch ihrem eigentlichen Verwendungszweck dienten, für den sie erhoben wurden. Neben Gehaltsbescheinigungen, Selbstauskünften sowie Arbeits- und Ausbildungsverträgen konnten die Beamten auch Steuer-, Sozial- und Krankenversicherungsdaten sowie Kontoauszüge von ehemaligen Mieterinnen und Mietern der Deutschen Wohnen SE einsehen. Die gespeicherten Daten gaben auf vielfältige Weise über die persönlichen und finanziellen Verhältnisse dieser Personen Auskunft.

Die Bußgeldregeln der DS-GVO

Die DS-GVO trat im Mai 2018 in Kraft. Die Datenschutzregeln sehen Bußgelder von bis zu 4% des Jahresumsatzes vor. Der aktuelle Fall ist der bisher mit Abstand höchste Bußgeldbescheid. Vor der Deutsche Wohnen lag das höchste Bußgeld in Deutschland bei 80.000 Euro.

Entsprechend der Bemessungsgrundlage des ausgewiesenen Jahresumsatzes der Deutschen Wohnen SE, der sich in Geschäftsjahr 2018 auf mehr als eine Milliarde Euro belief, lag der gesetzlich vorgegebene Rahmen für das zu verhängende Bußgeld bei rund 28 Millionen Euro. Da keine missbräuchlichen Zugriffe auf die unzulässig gespeicherten Daten nachgewiesen werden konnten, sprach die Datenschutzbeauftragte am Ende ein Bußgeld in mittlerer Höhe von 14,5 Millionen Euro wegen Verstoßes gegen Artikel 25 Abs. 1 DS-GVO sowie Artikel 5 DS-GVO aus.

Wenig Einsicht bei der Deutschen Wohnen SE

Die Immobiliengesellschaft selbst zeigt sich indes wenig einsichtig und hat in einer eigenen Pressemitteilung bereits angekündigt, „gegen den Bußgeldbescheid der Berliner Beauftragten für Datenschutz und Informationsfreiheit vorzugehen.

Die Deutsche Wohnen betont ausdrücklich, „...dass keinerlei Daten von Mietern datenschutzwidrig an unternehmensfremde Dritte gelangt sind. Vielmehr hat die Deutsche Wohnen bereits im Jahr 2017 umfangreiche personelle und prozessuale Veränderungen eingeleitet, um den aktuellen Datenschutzanforderungen vollumfänglich gerecht zu werden.

Die Deutsche Wohnen teilt die rechtliche Bewertung der Berliner Datenschutzbeauftragten nicht und wird den Bußgeldbescheid gerichtlich überprüfen lassen. …“

Was bedeutet das für Sie als Immobilienverwaltung?

Wir empfehlen Ihnen, Ihre Datenbestände regelmäßig dahingehend zu prüfen, ob für die Speicherung und Verarbeitung der von Ihnen erhobenen Daten noch ein Rechtsgrund besteht. Sofern dieser entfallen sein sollte, sind die Daten umgehend und dauerhaft zu löschen.

Prüfen Sie, ob Ihr Unternehmen die Anforderungen der DS-GVO erfüllt.

Bei Auskunftsverlangen von Mietern reagieren Sie zeitnah und erteilen Sie umfassende Auskünfte gegenüber Ihren Mietern. Dies vermeidet Beschwerden gegenüber den zuständigen Aufsichtsbehörden.

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-d.de

Stand: 11/2019

 

07 Jun
2019

Unwirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen gilt auch für gewerbliche Mietverhältnisse

In Wohnraummietverhältnissen gilt, dass eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ...

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In Wohn­raum­miet­verhältnis­sen gilt, dass eine formularmäßige Übertragung der Schön­heits­reparatur­en auf den Mieter im Mietvertrag wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist, wenn die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übergeben wurde und der Mieter hierfür vom Vermieter keinen angemessenen, finanziellen Ausgleich in Form eines Mietnachlasses oder einer Zahlung erhalten hat. Eine solche Regelung stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da er aufgrund einer solchen Regelung verpflichtet wäre, auch Abnutzungsspuren des Vormieters auf eigene Kosten zu beseitigen. Der Vermieter würde in einem solchen Fall die Wohnung in einem besseren Zustand zurückerhalten, als er sie bei Mietbeginn übergeben hat. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits in mehreren Fällen für die Wohnraummiete entschieden. Selbst im Falle einer Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter, wonach der Nachmieter die Renovierungsverpflichtungen des Vormieters übernimmt, schuldet der Nachmieter bei Vertragsende gegenüber dem Vermieter keine Schönheitsreparaturen.

Nach einem Beschluss des Oberlandesgerichts Dresden soll dies nun auch für gewerbliche Mietverhältnisse gelten.

Auch gewerblicher Mieter muss ohne Kompensation keine Ab­nutzungen des Vormieters beseitigen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2013 hatte eine Firma vier Wohnungen angemietet, um dort Messegäste, Monteure oder Bauarbeiter unterbringen zu können. Obwohl die Wohnungen in einem unrenovierten Zustand übergeben wurden und die Mieterin keinen finanziellen Ausgleich erhielt, war sie aufgrund einer Regelung in den Mietverträgen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Als die gewerblichen Mietverhältnisse im Januar 2017 endeten, verlangten die Vermieter deshalb die Durchführung der vereinbarten Schönheitsreparaturen. Die Mieterin hielt die entsprechenden Regelungen für unwirksam und weigerte sich, die Arbeiten vorzunehmen. Daraufhin veranlassten die Vermieter die Renovierung selbst und begehrten von der ehemaligen Mieterin Ersatz der dadurch entstandenen Kosten in Höhe von ca. 33.600 Euro.

Das Landgericht Leipzig wies die Schadensersatzklage ab. Seiner Auffassung nach seien nämlich die Regelungen zur Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, weil die Wohnungen in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurden und der Mieterin kein angemessener, finanzieller Ausgleich gewährt worden war. Gegen diese Entscheidung legten die Kläger Berufung ein.

Rechtsprechung zu Wohnraummietverträgen gilt auf für gewerbliche Mietverhältnisse

Das Oberlandesgericht Dresden (Beschluss vom 06.03.2019, Az.: 5 U 1613/18) bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und stellte fest, dass die formularmäßige Regelung in den Mietverträgen zur Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Beklagte wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Wohnraummietverträgen hinsichtlich der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen für den Fall, dass dem Mieter ein angemessener Ausgleich nicht gewährt wird (BGH, Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 - und BGH, Urt. v. 22.08.2018 - VIII ZR 277/16 -), sei nach Auffassung des Oberlandesgerichts auf gewerbliche Mietverträge übertragbar. In beiden Fällen führe die Schönheitsreparaturklausel zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, indem sie dem Mieter die Beseitigung von ihm nicht zu vertretender Abnutzungserscheinungen des Vormieters auferlegt, ohne ihm dafür eine Kompensation zu gewähren.

Wirksame Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Gewerbemieter

Auch wenn der Fall bislang noch nicht vom Bundesgerichtshof entschieden wurde, ist aufgrund der Angleichung der Rechtsprechung des Gewerbemietrechtssenats an die Rechtsprechung des Wohnraummietrechtssenats davon auszugehen, dass der Bundesgerichtshof die Rechtsauffassung des OLG Dresden teilen wird.

Daher sollten auch Vermieter von Gewerberäumen dazu übergehen, die Mieträume nur in renoviertem Zustand zu übergeben, sofern vom Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam verlangt werden soll. Eine ähnliche Praxis hat sich bereits im Bereich der Wohnraummietverhältnisse gebildet. Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmietern sollten keine Berücksichtigung mehr finden, da sie letztlich zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter führen.

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 06/2019

In Wohn­raum­miet­verhältnis­sen gilt, dass eine formularmäßige Übertragung der Schön­heits­reparatur­en auf den Mieter im Mietvertrag wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist, wenn die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übergeben wurde und der Mieter hierfür vom Vermieter keinen angemessenen, finanziellen Ausgleich in Form eines Mietnachlasses oder einer Zahlung erhalten hat. Eine solche Regelung stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da er aufgrund einer solchen Regelung verpflichtet wäre, auch Abnutzungsspuren des Vormieters auf eigene Kosten zu beseitigen. Der Vermieter würde in einem solchen Fall die Wohnung in einem besseren Zustand zurückerhalten, als er sie bei Mietbeginn übergeben hat. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits in mehreren Fällen für die Wohnraummiete entschieden. Selbst im Falle einer Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter, wonach der Nachmieter die Renovierungsverpflichtungen des Vormieters übernimmt, schuldet der Nachmieter bei Vertragsende gegenüber dem Vermieter keine Schönheitsreparaturen.

Nach einem Beschluss des Oberlandesgerichts Dresden soll dies nun auch für gewerbliche Mietverhältnisse gelten.

Auch gewerblicher Mieter muss ohne Kompensation keine Ab­nutzungen des Vormieters beseitigen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2013 hatte eine Firma vier Wohnungen angemietet, um dort Messegäste, Monteure oder Bauarbeiter unterbringen zu können. Obwohl die Wohnungen in einem unrenovierten Zustand übergeben wurden und die Mieterin keinen finanziellen Ausgleich erhielt, war sie aufgrund einer Regelung in den Mietverträgen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Als die gewerblichen Mietverhältnisse im Januar 2017 endeten, verlangten die Vermieter deshalb die Durchführung der vereinbarten Schönheitsreparaturen. Die Mieterin hielt die entsprechenden Regelungen für unwirksam und weigerte sich, die Arbeiten vorzunehmen. Daraufhin veranlassten die Vermieter die Renovierung selbst und begehrten von der ehemaligen Mieterin Ersatz der dadurch entstandenen Kosten in Höhe von ca. 33.600 Euro.

Das Landgericht Leipzig wies die Schadensersatzklage ab. Seiner Auffassung nach seien nämlich die Regelungen zur Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, weil die Wohnungen in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurden und der Mieterin kein angemessener, finanzieller Ausgleich gewährt worden war. Gegen diese Entscheidung legten die Kläger Berufung ein.

Rechtsprechung zu Wohnraummietverträgen gilt auf für gewerbliche Mietverhältnisse

Das Oberlandesgericht Dresden (Beschluss vom 06.03.2019, Az.: 5 U 1613/18) bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und stellte fest, dass die formularmäßige Regelung in den Mietverträgen zur Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Beklagte wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Wohnraummietverträgen hinsichtlich der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen für den Fall, dass dem Mieter ein angemessener Ausgleich nicht gewährt wird (BGH, Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 - und BGH, Urt. v. 22.08.2018 - VIII ZR 277/16 -), sei nach Auffassung des Oberlandesgerichts auf gewerbliche Mietverträge übertragbar. In beiden Fällen führe die Schönheitsreparaturklausel zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, indem sie dem Mieter die Beseitigung von ihm nicht zu vertretender Abnutzungserscheinungen des Vormieters auferlegt, ohne ihm dafür eine Kompensation zu gewähren.

Wirksame Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Gewerbemieter

Auch wenn der Fall bislang noch nicht vom Bundesgerichtshof entschieden wurde, ist aufgrund der Angleichung der Rechtsprechung des Gewerbemietrechtssenats an die Rechtsprechung des Wohnraummietrechtssenats davon auszugehen, dass der Bundesgerichtshof die Rechtsauffassung des OLG Dresden teilen wird.

Daher sollten auch Vermieter von Gewerberäumen dazu übergehen, die Mieträume nur in renoviertem Zustand zu übergeben, sofern vom Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam verlangt werden soll. Eine ähnliche Praxis hat sich bereits im Bereich der Wohnraummietverhältnisse gebildet. Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmietern sollten keine Berücksichtigung mehr finden, da sie letztlich zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter führen.

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 06/2019