Miet- und Immobilienrecht

Wohnraum- und Gewerbemietrecht

Die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter erweist sich oftmals als fragile Allianz, weil im Mietvertrag nicht das Gewollte steht oder sich die Rechtslage verändert hat. Aber auch situationsbedingte Umstände beeinflussen das Mietverhältnis, etwa wenn die Miete ausbleibt oder die allgemeine Preisentwicklung Veränderungen der Miete und/oder der Betriebskosten erforderlich macht.

Unsere Beratungsleistungen im Mietrecht

Als Fachanwaltskanzlei kennen wir die Problematiken und Interessenlagen beider Seiten und vertreten Ihre Interessen sowohl auf Mieter-, als auch auf Vermieterseite gerichtlich wie außergerichtlich in allen Fragen des Gewerberaum- und Wohnraummietrechts, insbesondere bei:

  • Erstellung von Mietverträgen, Nachträgen etc.
  • Begleitung bei der Durchsetzung/Abwehr von Mieterhöhungen
  • Kündigung/Räumung von Mietverhältnissen
  • Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen

Auch im Pachtrecht, Erbbaurecht und Nachbarschaftsrecht können wir Sie fachlich qualifiziert beraten.

Da es sich insbesondere beim Mietrecht um ein schnelllebiges Rechtsgebiet mit einer Vielzahl von Neuerungen und Änderungen handelt, ist es wichtig, immer die aktuellste Rechtsprechung zu kennen. Diese verfolgen wir für Sie regelmäßig und bieten unseren gewerblichen Mandanten in diesem Bereich Schulungen zur Unterstützung der täglichen Arbeit an.

Wohnungseigentumsrecht

Schon beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines gewerblichen Teileigentums stellen sich viele Rechtsfragen für den Laien. Verkäufer und Käufer, die sich schon vor dem Termin beim Notar durch einen spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen, können hier häufig im Vorfeld folgenschwere Fehler vermeiden.

Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung bestimmen neben dem Wohnungseigentumsgesetz den rechtlichen Rahmen für den Umgang der Miteigentümer untereinander sowie deren Rechte und Pflichten. Oft unterschätzt wird auch der Umstand, dass es sich um eine Gemeinschaft handelt, deren Entscheidungen in der Regel durch Mehrheitsbeschlüsse getroffen werden und damit auch den eigenen Interessen widersprechen können. Eine fachlich qualifizierte Beratung ist daher unerlässlich.

Aber auch dann, wenn man eine Eigentümergemeinschaft gewerblich verwaltet, ist oftmals fachlich qualifizierte Beratung und Interessenvertretung wichtig.

Unsere Beratungsleistungen im  Wohnungseigentumsrecht

Im Bereich des Wohnungseigentumsrechts bieten wir Ihnen fachlich qualifizierte anwaltliche Beratung unter anderem bei:

  • dem Erwerb von Sondereigentum
  • Streitigkeiten beim Sonder- und Gemeinschaftseigentum
  • Beschlussanfechtung / Nichtigkeitsfeststellung

Immobilienrecht

Der Kauf von Immobilien ist ein anspruchsvoller Entwicklungs- und Entscheidungsprozess, der im Regelfall mit erheblichem finanziellem Aufwand verbunden ist.  Die maßgeblichen rechtlichen Fragen und zugrunde liegenden Verträge sind komplex. Die Durchführung einer Due Diligence im Falle eines Immobilieninvestments ist vor einer Kaufentscheidung in jedem Fall durch einen auf das Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt angeraten.

Die Beurkundung von Grundstücks-, Bauträger- und Wohnungskaufverträgen ist gesetzliche Aufgabe des Notars, so dass oft darauf vertraut wird, dass der Notar die eigenen Interessen angemessen berücksichtigt und beratend tätig wird. Da der Notar aber zur strengen Neutralität gegenüber beiden Vertragsparteien verpflichtet ist, kann er eine bestmögliche Vertretung Ihrer Interessen nicht gewährleisten.

Eine kompetente Beratung durch einen auf das Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt bereits bei Prüfung der Kaufobjekte selbst im Rahmen eine Due Diligence, beim Entwurf und der Verhandlung der Grundstückskaufverträge sowie der Abwicklung dieser Verträge ist daher äußerst wichtig, um böse Überraschungen und Fehlinvestitionen zu vermeiden.

Ist der notarielle Grundstückskaufvertrag oder Bauträgervertrag jedoch bereits beurkundet und werden dann vereinbarte Zahlungen nicht rechtzeitig geleistet, der Übergabetermin nicht eingehalten, Mängel vor Vertragsschluss nicht entdeckt oder gar verschwiegene Mängel des Grundstücks oder des Wohnungseigentums festgestellt, ist ebenso dringend eine zeitnahe anwaltliche Wahrung und Durchsetzung Ihrer rechtlichen Interessen durch einen im Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt geboten.

Unsere Beratungsleistungen im Immobilienrecht

Als im Immobilienrecht erfahrene Rechtsanwälte bieten wir Ihnen anwaltliche Beratung und Begleitung sowie Prozessvertretung bei allen Fragestellungen im Immobilienrecht, insbesondere bei:

  • der Durchführung der Due Diligence von Immobilieninvestments (asset deal/share deal)
  • der Gestaltung und Prüfung der notariellen Vertragsentwürfe vor Erwerb/ Veräußerung von Grundstücken und Wohnungseigentum
  • Geltendmachung und Abwehr von Vorkaufsrechten
  • Durchsetzung Ihrer Rechte/Abwehr unberechtigter Forderungen aus Grundstückskaufverträgen, Bauträgerverträgen und  Wohnungseigentumskaufverträgen
  • Prüfung und Durchsetzung von Rückabwicklungsansprüchen
  • bei dem Wunsch nach Selbstnutzung von vermieteten Grundstücken und vermietetem Wohnungseigentum
  • Geltendmachung und Abwehr von Rechten aus Maklerverträgen

Auch Fragen rund um die Rechte an Grundstücken, wie etwa Wohnrechte, Wegerechte und Reallasten, klären wir für Sie. Als in der Zwangsverwaltung langjährig tätige Kanzlei können wir Ihnen zudem die Begleitung und Vertretung bei Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren anbieten.

Fachübergreifende Beratung im Bereich des Miet- und Immobilienrechts

Derra, Meyer & Partner Rechtsanwälte PartGmbB verfügt über Spezialisten und Fachanwälte sowohl im Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechts und des Immobilienrechts, als auch angrenzender Rechtsgebiete, wie des Steuerrechts, des Handels- und Gesellschaftsrecht und des Bau- und Architektenrechts. Zudem können wir die Steuerberatung sowohl über eigene Spezialisten, als auch kooperierende Gesellschaften anbieten und Ihnen fachlich qualifizierte Notare für die Beurkundung von notariellen Kaufverträgen empfehlen, mit denen wir seit vielen Jahren zusammenarbeiten. Dies ermöglicht es uns, Ihnen eine fachlich qualifizierte und insbesondere allumfassende Beratung zu allen Themen rund um die Immobilie zu offerieren.

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Aktuelles

07 Jun
2019

Unwirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen gilt auch für gewerbliche Mietverhältnisse

In Wohnraummietverhältnissen gilt, dass eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ...

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In Wohn­raum­miet­verhältnis­sen gilt, dass eine formularmäßige Übertragung der Schön­heits­reparatur­en auf den Mieter im Mietvertrag wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist, wenn die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übergeben wurde und der Mieter hierfür vom Vermieter keinen angemessenen, finanziellen Ausgleich in Form eines Mietnachlasses oder einer Zahlung erhalten hat. Eine solche Regelung stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da er aufgrund einer solchen Regelung verpflichtet wäre, auch Abnutzungsspuren des Vormieters auf eigene Kosten zu beseitigen. Der Vermieter würde in einem solchen Fall die Wohnung in einem besseren Zustand zurückerhalten, als er sie bei Mietbeginn übergeben hat. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits in mehreren Fällen für die Wohnraummiete entschieden. Selbst im Falle einer Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter, wonach der Nachmieter die Renovierungsverpflichtungen des Vormieters übernimmt, schuldet der Nachmieter bei Vertragsende gegenüber dem Vermieter keine Schönheitsreparaturen.

Nach einem Beschluss des Oberlandesgerichts Dresden soll dies nun auch für gewerbliche Mietverhältnisse gelten.

Auch gewerblicher Mieter muss ohne Kompensation keine Ab­nutzungen des Vormieters beseitigen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2013 hatte eine Firma vier Wohnungen angemietet, um dort Messegäste, Monteure oder Bauarbeiter unterbringen zu können. Obwohl die Wohnungen in einem unrenovierten Zustand übergeben wurden und die Mieterin keinen finanziellen Ausgleich erhielt, war sie aufgrund einer Regelung in den Mietverträgen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Als die gewerblichen Mietverhältnisse im Januar 2017 endeten, verlangten die Vermieter deshalb die Durchführung der vereinbarten Schönheitsreparaturen. Die Mieterin hielt die entsprechenden Regelungen für unwirksam und weigerte sich, die Arbeiten vorzunehmen. Daraufhin veranlassten die Vermieter die Renovierung selbst und begehrten von der ehemaligen Mieterin Ersatz der dadurch entstandenen Kosten in Höhe von ca. 33.600 Euro.

Das Landgericht Leipzig wies die Schadensersatzklage ab. Seiner Auffassung nach seien nämlich die Regelungen zur Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, weil die Wohnungen in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurden und der Mieterin kein angemessener, finanzieller Ausgleich gewährt worden war. Gegen diese Entscheidung legten die Kläger Berufung ein.

Rechtsprechung zu Wohnraummietverträgen gilt auf für gewerbliche Mietverhältnisse

Das Oberlandesgericht Dresden (Beschluss vom 06.03.2019, Az.: 5 U 1613/18) bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und stellte fest, dass die formularmäßige Regelung in den Mietverträgen zur Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Beklagte wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Wohnraummietverträgen hinsichtlich der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen für den Fall, dass dem Mieter ein angemessener Ausgleich nicht gewährt wird (BGH, Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 - und BGH, Urt. v. 22.08.2018 - VIII ZR 277/16 -), sei nach Auffassung des Oberlandesgerichts auf gewerbliche Mietverträge übertragbar. In beiden Fällen führe die Schönheitsreparaturklausel zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, indem sie dem Mieter die Beseitigung von ihm nicht zu vertretender Abnutzungserscheinungen des Vormieters auferlegt, ohne ihm dafür eine Kompensation zu gewähren.

Wirksame Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Gewerbemieter

Auch wenn der Fall bislang noch nicht vom Bundesgerichtshof entschieden wurde, ist aufgrund der Angleichung der Rechtsprechung des Gewerbemietrechtssenats an die Rechtsprechung des Wohnraummietrechtssenats davon auszugehen, dass der Bundesgerichtshof die Rechtsauffassung des OLG Dresden teilen wird.

Daher sollten auch Vermieter von Gewerberäumen dazu übergehen, die Mieträume nur in renoviertem Zustand zu übergeben, sofern vom Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam verlangt werden soll. Eine ähnliche Praxis hat sich bereits im Bereich der Wohnraummietverhältnisse gebildet. Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmietern sollten keine Berücksichtigung mehr finden, da sie letztlich zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter führen.

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 06/2019

In Wohn­raum­miet­verhältnis­sen gilt, dass eine formularmäßige Übertragung der Schön­heits­reparatur­en auf den Mieter im Mietvertrag wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist, wenn die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übergeben wurde und der Mieter hierfür vom Vermieter keinen angemessenen, finanziellen Ausgleich in Form eines Mietnachlasses oder einer Zahlung erhalten hat. Eine solche Regelung stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da er aufgrund einer solchen Regelung verpflichtet wäre, auch Abnutzungsspuren des Vormieters auf eigene Kosten zu beseitigen. Der Vermieter würde in einem solchen Fall die Wohnung in einem besseren Zustand zurückerhalten, als er sie bei Mietbeginn übergeben hat. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits in mehreren Fällen für die Wohnraummiete entschieden. Selbst im Falle einer Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter, wonach der Nachmieter die Renovierungsverpflichtungen des Vormieters übernimmt, schuldet der Nachmieter bei Vertragsende gegenüber dem Vermieter keine Schönheitsreparaturen.

Nach einem Beschluss des Oberlandesgerichts Dresden soll dies nun auch für gewerbliche Mietverhältnisse gelten.

Auch gewerblicher Mieter muss ohne Kompensation keine Ab­nutzungen des Vormieters beseitigen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2013 hatte eine Firma vier Wohnungen angemietet, um dort Messegäste, Monteure oder Bauarbeiter unterbringen zu können. Obwohl die Wohnungen in einem unrenovierten Zustand übergeben wurden und die Mieterin keinen finanziellen Ausgleich erhielt, war sie aufgrund einer Regelung in den Mietverträgen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Als die gewerblichen Mietverhältnisse im Januar 2017 endeten, verlangten die Vermieter deshalb die Durchführung der vereinbarten Schönheitsreparaturen. Die Mieterin hielt die entsprechenden Regelungen für unwirksam und weigerte sich, die Arbeiten vorzunehmen. Daraufhin veranlassten die Vermieter die Renovierung selbst und begehrten von der ehemaligen Mieterin Ersatz der dadurch entstandenen Kosten in Höhe von ca. 33.600 Euro.

Das Landgericht Leipzig wies die Schadensersatzklage ab. Seiner Auffassung nach seien nämlich die Regelungen zur Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, weil die Wohnungen in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurden und der Mieterin kein angemessener, finanzieller Ausgleich gewährt worden war. Gegen diese Entscheidung legten die Kläger Berufung ein.

Rechtsprechung zu Wohnraummietverträgen gilt auf für gewerbliche Mietverhältnisse

Das Oberlandesgericht Dresden (Beschluss vom 06.03.2019, Az.: 5 U 1613/18) bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und stellte fest, dass die formularmäßige Regelung in den Mietverträgen zur Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Beklagte wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Wohnraummietverträgen hinsichtlich der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen für den Fall, dass dem Mieter ein angemessener Ausgleich nicht gewährt wird (BGH, Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 - und BGH, Urt. v. 22.08.2018 - VIII ZR 277/16 -), sei nach Auffassung des Oberlandesgerichts auf gewerbliche Mietverträge übertragbar. In beiden Fällen führe die Schönheitsreparaturklausel zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, indem sie dem Mieter die Beseitigung von ihm nicht zu vertretender Abnutzungserscheinungen des Vormieters auferlegt, ohne ihm dafür eine Kompensation zu gewähren.

Wirksame Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Gewerbemieter

Auch wenn der Fall bislang noch nicht vom Bundesgerichtshof entschieden wurde, ist aufgrund der Angleichung der Rechtsprechung des Gewerbemietrechtssenats an die Rechtsprechung des Wohnraummietrechtssenats davon auszugehen, dass der Bundesgerichtshof die Rechtsauffassung des OLG Dresden teilen wird.

Daher sollten auch Vermieter von Gewerberäumen dazu übergehen, die Mieträume nur in renoviertem Zustand zu übergeben, sofern vom Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam verlangt werden soll. Eine ähnliche Praxis hat sich bereits im Bereich der Wohnraummietverhältnisse gebildet. Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmietern sollten keine Berücksichtigung mehr finden, da sie letztlich zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter führen.

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 06/2019