Miet- und Immobilienrecht

Wohnraum- und Gewerbemietrecht

Die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter erweist sich oftmals als fragile Allianz, weil im Mietvertrag nicht das Gewollte steht oder sich die Rechtslage verändert hat. Aber auch situationsbedingte Umstände beeinflussen das Mietverhältnis, etwa wenn die Miete ausbleibt oder die allgemeine Preisentwicklung Veränderungen der Miete und/oder der Betriebskosten erforderlich macht.

Unsere Beratungsleistungen im Mietrecht

Als Fachanwaltskanzlei kennen wir die Problematiken und Interessenlagen beider Seiten und vertreten Ihre Interessen sowohl auf Mieter-, als auch auf Vermieterseite gerichtlich wie außergerichtlich in allen Fragen des Gewerberaum- und Wohnraummietrechts, insbesondere bei:

  • Erstellung von Mietverträgen, Nachträgen etc.
  • Begleitung bei der Durchsetzung/Abwehr von Mieterhöhungen
  • Kündigung/Räumung von Mietverhältnissen
  • Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen

Auch im Pachtrecht, Erbbaurecht und Nachbarschaftsrecht können wir Sie fachlich qualifiziert beraten.

Da es sich insbesondere beim Mietrecht um ein schnelllebiges Rechtsgebiet mit einer Vielzahl von Neuerungen und Änderungen handelt, ist es wichtig, immer die aktuellste Rechtsprechung zu kennen. Diese verfolgen wir für Sie regelmäßig und bieten unseren gewerblichen Mandanten in diesem Bereich Schulungen zur Unterstützung der täglichen Arbeit an.

Wohnungseigentumsrecht

Schon beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines gewerblichen Teileigentums stellen sich viele Rechtsfragen für den Laien. Verkäufer und Käufer, die sich schon vor dem Termin beim Notar durch einen spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen, können hier häufig im Vorfeld folgenschwere Fehler vermeiden.

Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung bestimmen neben dem Wohnungseigentumsgesetz den rechtlichen Rahmen für den Umgang der Miteigentümer untereinander sowie deren Rechte und Pflichten. Oft unterschätzt wird auch der Umstand, dass es sich um eine Gemeinschaft handelt, deren Entscheidungen in der Regel durch Mehrheitsbeschlüsse getroffen werden und damit auch den eigenen Interessen widersprechen können. Eine fachlich qualifizierte Beratung ist daher unerlässlich.

Aber auch dann, wenn man eine Eigentümergemeinschaft gewerblich verwaltet, ist oftmals fachlich qualifizierte Beratung und Interessenvertretung wichtig.

Unsere Beratungsleistungen im  Wohnungseigentumsrecht

Im Bereich des Wohnungseigentumsrechts bieten wir Ihnen fachlich qualifizierte anwaltliche Beratung unter anderem bei:

  • dem Erwerb von Sondereigentum
  • Streitigkeiten beim Sonder- und Gemeinschaftseigentum
  • Beschlussanfechtung / Nichtigkeitsfeststellung

Immobilienrecht

Der Kauf von Immobilien ist ein anspruchsvoller Entwicklungs- und Entscheidungsprozess, der im Regelfall mit erheblichem finanziellem Aufwand verbunden ist.  Die maßgeblichen rechtlichen Fragen und zugrunde liegenden Verträge sind komplex. Die Durchführung einer Due Diligence im Falle eines Immobilieninvestments ist vor einer Kaufentscheidung in jedem Fall durch einen auf das Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt angeraten.

Die Beurkundung von Grundstücks-, Bauträger- und Wohnungskaufverträgen ist gesetzliche Aufgabe des Notars, so dass oft darauf vertraut wird, dass der Notar die eigenen Interessen angemessen berücksichtigt und beratend tätig wird. Da der Notar aber zur strengen Neutralität gegenüber beiden Vertragsparteien verpflichtet ist, kann er eine bestmögliche Vertretung Ihrer Interessen nicht gewährleisten.

Eine kompetente Beratung durch einen auf das Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt bereits bei Prüfung der Kaufobjekte selbst im Rahmen eine Due Diligence, beim Entwurf und der Verhandlung der Grundstückskaufverträge sowie der Abwicklung dieser Verträge ist daher äußerst wichtig, um böse Überraschungen und Fehlinvestitionen zu vermeiden.

Ist der notarielle Grundstückskaufvertrag oder Bauträgervertrag jedoch bereits beurkundet und werden dann vereinbarte Zahlungen nicht rechtzeitig geleistet, der Übergabetermin nicht eingehalten, Mängel vor Vertragsschluss nicht entdeckt oder gar verschwiegene Mängel des Grundstücks oder des Wohnungseigentums festgestellt, ist ebenso dringend eine zeitnahe anwaltliche Wahrung und Durchsetzung Ihrer rechtlichen Interessen durch einen im Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt geboten.

Unsere Beratungsleistungen im Immobilienrecht

Als im Immobilienrecht erfahrene Rechtsanwälte bieten wir Ihnen anwaltliche Beratung und Begleitung sowie Prozessvertretung bei allen Fragestellungen im Immobilienrecht, insbesondere bei:

  • der Durchführung der Due Diligence von Immobilieninvestments (asset deal/share deal)
  • der Gestaltung und Prüfung der notariellen Vertragsentwürfe vor Erwerb/ Veräußerung von Grundstücken und Wohnungseigentum
  • Geltendmachung und Abwehr von Vorkaufsrechten
  • Durchsetzung Ihrer Rechte/Abwehr unberechtigter Forderungen aus Grundstückskaufverträgen, Bauträgerverträgen und  Wohnungseigentumskaufverträgen
  • Prüfung und Durchsetzung von Rückabwicklungsansprüchen
  • bei dem Wunsch nach Selbstnutzung von vermieteten Grundstücken und vermietetem Wohnungseigentum
  • Geltendmachung und Abwehr von Rechten aus Maklerverträgen

Auch Fragen rund um die Rechte an Grundstücken, wie etwa Wohnrechte, Wegerechte und Reallasten, klären wir für Sie. Als in der Zwangsverwaltung langjährig tätige Kanzlei können wir Ihnen zudem die Begleitung und Vertretung bei Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren anbieten.

Fachübergreifende Beratung im Bereich des Miet- und Immobilienrechts

Derra, Meyer & Partner Rechtsanwälte PartGmbB verfügt über Spezialisten und Fachanwälte sowohl im Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechts und des Immobilienrechts, als auch angrenzender Rechtsgebiete, wie des Steuerrechts, des Handels- und Gesellschaftsrecht und des Bau- und Architektenrechts. Zudem können wir die Steuerberatung sowohl über eigene Spezialisten, als auch kooperierende Gesellschaften anbieten und Ihnen fachlich qualifizierte Notare für die Beurkundung von notariellen Kaufverträgen empfehlen, mit denen wir seit vielen Jahren zusammenarbeiten. Dies ermöglicht es uns, Ihnen eine fachlich qualifizierte und insbesondere allumfassende Beratung zu allen Themen rund um die Immobilie zu offerieren.

Ansprechpartner

Aktuelles

18 Mai
2017

Heizkostenabrechnung: Keine Berücksichtigung der Rohrwärme bei nicht freiliegenden, aber ungedämmten Leitungen

Bei ungedämmten Einrohrheizungen stellt sich das Problem, dass Heizwasser zunächst sehr viel Wärme abgibt und mit zunehmender Länge des Heizstranges immer weniger.

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Bei ungedämmten Einrohrheizungen stellt sich das Problem, dass Heizwasser zunächst sehr viel Wärme abgibt und mit zunehmender Länge des Heizstranges immer weniger. In begünstigten Wohnungen reicht dann je nach Witterung schon die vom Heizrohr abgegebene Wärme für eine angenehme Temperatur. Die Heizkostenverteilungsgeräte zeigen dementsprechend geringe Erfassungsraten, während sich bei weiter entfernten Wohnungen mit der Entfernung höhere Werte einstellen. Die nicht erfasste Rohrwärmeabgabe führt zu wesentlichen Kostenverzerrungen. Vielverbraucher können dann mit sehr hohen Heizkosten belastet werden, was darauf zurückzuführen ist, dass die Gesamtheizkosten auf eine relativ geringe Zahl an erfassten Verbrauchswerten verteilt werden. Es entsteht somit ein sehr hoher Preis je Werteinheit. Um hier einen Ausgleich zu schaffen, kann gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) der Wärmeverbrauch der Nutzer unter Berücksichtigung der Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden.

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass die Regelung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV nicht analog angewandt werden kann für Gebäude, in denen die ungedämmten Leitungen nicht freiliegen, weil sie in der Wand oder im Estrich verlegt wurden.

Im zu entscheidenden Fall war die Klägerin Mieterin einer in Dresden gelegenen Wohnung der Beklagten. Das Gebäude ist mit einer Einrohrheizung ausgestattet, bei der die Heizleitungen zwar überwiegend ungedämmt, aber nicht freiliegend verlegt worden sind. Die beklagte Vermieterin erstellte die Heizkostenabrechnung unter Berücksichtigung nicht erfasster Rohrwärme entsprechend den Regelungen des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV.

Die Vorinstanzen (Amtsgericht Dresden und Landgericht Dresden) waren davon ausgegangen, dass eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung korrekt sei. Trotz des eindeutigen Wortlauts der vorgenannten Bestimmung würde sonst ihr Zweck, umweltbewusstes Heizverhalten des Mieters zu honorieren, in sein Gegenteil verkehrt.

Der BGH teilte diese Rechtsmeinung nicht (Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 5/16). Nach dem Wortlaut der Regelung sind hiervon nur Gebäude betroffen, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird. Die Tatbestandvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV, die für eine Heranziehung der allgemein anerkannten Regeln der Technik erforderlich sind, seien im Streitfall nicht erfüllt gewesen, denn die Heizleitungen in dem Gebäude, in dem sich die von der Klägerin gemietete Wohnung befindet, sind – anders als von § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV gefordert – zwar überwiegend ungedämmt, jedoch nicht freiliegend.

Der Bundesgerichtshof ließ hier auch keine analoge Anwendung der Vorschrift gelten, da er hier keine unbeabsichtigte Regelungslücke gesehen hat. Insoweit waren schon die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung der Vorschrift nicht gegeben.

Der Vermieter hat daher bei der Erstellung der jährlichen Heizkostenabrechnungen vorab zu prüfen, ob eine separate Ermittlung der Rohrwärme für sein Gebäude überhaupt zulässig ist. Nur für den Fall, dass die Heizleitungen im Wesentlichen ungedämmt und freiliegend sind, kommt die Anwendung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV und die separate Ermittlung und Verteilung der Rohrwärme in Betracht. In allen anderen Fällen überwiegend ungedämmter Rohrleitungen verbleibt es bei der üblichen Abrechnung ausschließlich anhand der ermittelten Verbrauchswerte.

(BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 5/16)

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 05/2017

Bei ungedämmten Einrohrheizungen stellt sich das Problem, dass Heizwasser zunächst sehr viel Wärme abgibt und mit zunehmender Länge des Heizstranges immer weniger. In begünstigten Wohnungen reicht dann je nach Witterung schon die vom Heizrohr abgegebene Wärme für eine angenehme Temperatur. Die Heizkostenverteilungsgeräte zeigen dementsprechend geringe Erfassungsraten, während sich bei weiter entfernten Wohnungen mit der Entfernung höhere Werte einstellen. Die nicht erfasste Rohrwärmeabgabe führt zu wesentlichen Kostenverzerrungen. Vielverbraucher können dann mit sehr hohen Heizkosten belastet werden, was darauf zurückzuführen ist, dass die Gesamtheizkosten auf eine relativ geringe Zahl an erfassten Verbrauchswerten verteilt werden. Es entsteht somit ein sehr hoher Preis je Werteinheit. Um hier einen Ausgleich zu schaffen, kann gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) der Wärmeverbrauch der Nutzer unter Berücksichtigung der Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden.

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass die Regelung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV nicht analog angewandt werden kann für Gebäude, in denen die ungedämmten Leitungen nicht freiliegen, weil sie in der Wand oder im Estrich verlegt wurden.

Im zu entscheidenden Fall war die Klägerin Mieterin einer in Dresden gelegenen Wohnung der Beklagten. Das Gebäude ist mit einer Einrohrheizung ausgestattet, bei der die Heizleitungen zwar überwiegend ungedämmt, aber nicht freiliegend verlegt worden sind. Die beklagte Vermieterin erstellte die Heizkostenabrechnung unter Berücksichtigung nicht erfasster Rohrwärme entsprechend den Regelungen des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV.

Die Vorinstanzen (Amtsgericht Dresden und Landgericht Dresden) waren davon ausgegangen, dass eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung korrekt sei. Trotz des eindeutigen Wortlauts der vorgenannten Bestimmung würde sonst ihr Zweck, umweltbewusstes Heizverhalten des Mieters zu honorieren, in sein Gegenteil verkehrt.

Der BGH teilte diese Rechtsmeinung nicht (Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 5/16). Nach dem Wortlaut der Regelung sind hiervon nur Gebäude betroffen, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird. Die Tatbestandvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV, die für eine Heranziehung der allgemein anerkannten Regeln der Technik erforderlich sind, seien im Streitfall nicht erfüllt gewesen, denn die Heizleitungen in dem Gebäude, in dem sich die von der Klägerin gemietete Wohnung befindet, sind – anders als von § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV gefordert – zwar überwiegend ungedämmt, jedoch nicht freiliegend.

Der Bundesgerichtshof ließ hier auch keine analoge Anwendung der Vorschrift gelten, da er hier keine unbeabsichtigte Regelungslücke gesehen hat. Insoweit waren schon die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung der Vorschrift nicht gegeben.

Der Vermieter hat daher bei der Erstellung der jährlichen Heizkostenabrechnungen vorab zu prüfen, ob eine separate Ermittlung der Rohrwärme für sein Gebäude überhaupt zulässig ist. Nur für den Fall, dass die Heizleitungen im Wesentlichen ungedämmt und freiliegend sind, kommt die Anwendung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV und die separate Ermittlung und Verteilung der Rohrwärme in Betracht. In allen anderen Fällen überwiegend ungedämmter Rohrleitungen verbleibt es bei der üblichen Abrechnung ausschließlich anhand der ermittelten Verbrauchswerte.

(BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 5/16)

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 05/2017

24 Apr
2017

Verwahrloster Zustand einer Wohnung rechtfertigt außerordentliche Kündigung

Der verwahrloste Zustand einer Mietwohnung kann den Vermieter dazu berechtigen, dass Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

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Der verwahrloste Zustand einer Mietwohnung kann den Vermieter dazu berechtigen, dass Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Dies hat das Landgericht Nürnberg Fürth mit Beschluss vom 23.02.2017 entschieden.

Der Beklagte bewohnte seit mehr als 30 Jahren eine Wohnung, die im Eigentum der Kläger stand. Die Kläger sprachen gegenüber dem Beklagten seit 2014 mehrere Kündigungen aus, die sie auf unterschiedliche Gründe stützten, u.a. auf den Zustand der Wohnung und den Umstand, dass der Mieter die Wohnung ihrer Meinung nach unzureichend beheizen würde.

Das zunächst mit dem Rechtstreit befasste Amtsgericht Neustadt/Aisch hatte sich dann im Rahmen eines Ortstermins ein Bild von den Verhältnissen in der Wohnung gemacht. Dabei wurde durch das Gericht festgestellt, dass die Wohnung stark verschmutzt und vom Beklagten mit Gegenständen so voll gestellt war, dass unter anderem einer der Räume gar nicht betreten werden konnte. Das Badezimmer war als solches aufgrund des zum Ortstermins festgestellten Zustandes ebenfalls nicht benutzbar. Das Amtsgericht Neustadt/Aisch gab daher der Klage des Vermieters auf Räumung statt. Es ging bei der Entscheidung davon aus, dass der Beklagte seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis verletzt habe und aufgrund dessen die Gefahr des Eintritts eines Schadens an der Mietsache nicht nur unerheblich erhöht worden sei.

Das Landgericht Nürnberg bestätigte, dass Urteil des Amtsgerichtes und wies die Berufung des Mieters durch Beschluss zurück. Es bestätigte die Rechtsauffassung des Amtsgerichts, dass aufgrund des Zustandes der Wohnung, dem darin befindlichen übermäßigen Mülls und der unzureichenden Beheizung mit lediglich einem Radiator in der Küche der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten verletzt habe und deshalb von einer erheblichen Gefährdung der Mietsache auszugehen ist. Das Landgericht hält sogar in diesem Fall eine außerordentliche Kündigung für gerechtfertigt, weil die Klägerin den Beklagten bzgl. des Zustandes der Mietwohnung mehrfach abgemahnt hatte und es dem Vermieter im Übrigen nicht zumutbar sei, bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin abzuwarten.

(Landgericht Nürnberg, Fürth, Beschluss vom 23.02.2017, Az. 7 S 7084/16)

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 04/2017

Der verwahrloste Zustand einer Mietwohnung kann den Vermieter dazu berechtigen, dass Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Dies hat das Landgericht Nürnberg Fürth mit Beschluss vom 23.02.2017 entschieden.

Der Beklagte bewohnte seit mehr als 30 Jahren eine Wohnung, die im Eigentum der Kläger stand. Die Kläger sprachen gegenüber dem Beklagten seit 2014 mehrere Kündigungen aus, die sie auf unterschiedliche Gründe stützten, u.a. auf den Zustand der Wohnung und den Umstand, dass der Mieter die Wohnung ihrer Meinung nach unzureichend beheizen würde.

Das zunächst mit dem Rechtstreit befasste Amtsgericht Neustadt/Aisch hatte sich dann im Rahmen eines Ortstermins ein Bild von den Verhältnissen in der Wohnung gemacht. Dabei wurde durch das Gericht festgestellt, dass die Wohnung stark verschmutzt und vom Beklagten mit Gegenständen so voll gestellt war, dass unter anderem einer der Räume gar nicht betreten werden konnte. Das Badezimmer war als solches aufgrund des zum Ortstermins festgestellten Zustandes ebenfalls nicht benutzbar. Das Amtsgericht Neustadt/Aisch gab daher der Klage des Vermieters auf Räumung statt. Es ging bei der Entscheidung davon aus, dass der Beklagte seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis verletzt habe und aufgrund dessen die Gefahr des Eintritts eines Schadens an der Mietsache nicht nur unerheblich erhöht worden sei.

Das Landgericht Nürnberg bestätigte, dass Urteil des Amtsgerichtes und wies die Berufung des Mieters durch Beschluss zurück. Es bestätigte die Rechtsauffassung des Amtsgerichts, dass aufgrund des Zustandes der Wohnung, dem darin befindlichen übermäßigen Mülls und der unzureichenden Beheizung mit lediglich einem Radiator in der Küche der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten verletzt habe und deshalb von einer erheblichen Gefährdung der Mietsache auszugehen ist. Das Landgericht hält sogar in diesem Fall eine außerordentliche Kündigung für gerechtfertigt, weil die Klägerin den Beklagten bzgl. des Zustandes der Mietwohnung mehrfach abgemahnt hatte und es dem Vermieter im Übrigen nicht zumutbar sei, bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin abzuwarten.

(Landgericht Nürnberg, Fürth, Beschluss vom 23.02.2017, Az. 7 S 7084/16)

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 04/2017

21 Apr
2017

Abrechnungsfrist für Betriebskosten bei vermieteter Eigentumswohnung

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen seines Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes die Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter zu erstellen, wenn ihm zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt.

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Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen seines Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes die Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter zu erstellen, wenn ihm zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Das Vorliegen eines solchen Beschlusses ist keine ungeschriebene Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gem. § 556 Abs. 3 BGB gegenüber dem Mieter. Für die im Gesetz ( § 556 Abs. 3 S. 3 2.HS BGB) vorgesehene, mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er im Einzelnen unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage hatte die Abrechnung über die Wirtschaftsjahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 vorgelegt. Der Vermieter der Eigentumswohnung hatte dann im Anschluss an die Beschlussfassung gegenüber seinem Mieter abgerechnet.

Streitig war bislang, ob die in § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB geregelten Ausschlussfristen für die Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung auch dann bei der Vermietung einer Eigentumswohnung gelten, wenn die Wohnungseigentümer in Folge einer verspäteten Abrechnung durch den Verwalter erst nach Ablauf der Jahresfrist über die Abrechnung beschließen. Bislang gab es hierzu divergierende Rechtsprechung. Teilweise wurde vertreten, dass die Betriebskosten des Vermieters erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer entstehen. Nach dieser Ansicht läuft die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB erst ab diesem Zeitpunkt. Nach anderer Ansicht gelten bei der Abrechnung der Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung die allgemeinen Regeln des Mietrechts und damit auch die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, wobei es auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümer über die Jahresabrechnung nicht ankommt.

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass es unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung aller Mieter und dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 BGB auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümer über die Abrechnung nicht ankommen kann. Daher gilt auch bei vermieteten Eigentumswohnungen die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, wonach die Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter spätestens 1 Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode dem Mieter zu erteilen ist. Der BGH hat insoweit auch darauf hingewiesen, dass im § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausdrücklich bestimmt ist, dass diese Ausschlussregelung dann nicht anzuwenden ist, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Der BGH stellt hierzu klar, dass der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage nicht Erfüllungsgehilfe einzelner Wohnungseigentümer ist, sodass ein Verschulden des Verwalters dem Wohnungseigentümer/Vermieter nicht zuzurechnen ist. Jedoch muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass ihn an der Fristüberschreitung kein Verschulden trifft. Dabei hat der BGH allerdings offen gelassen, was der vermietende Eigentümer tun muss, um sich den Anspruch auf die Betriebskostennachzahlung über die Jahresfrist hinaus zu erhalten.

Der sicherste Weg dürfte darin bestehen, dass der Eigentümer unter Rückgriff auf die Verwaltungsunterlagen selbst eine Abrechnung erstellt oder durch einen Fachmann erstellen lässt.

(BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15)

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 04/2017

 

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen seines Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes die Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter zu erstellen, wenn ihm zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Das Vorliegen eines solchen Beschlusses ist keine ungeschriebene Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gem. § 556 Abs. 3 BGB gegenüber dem Mieter. Für die im Gesetz ( § 556 Abs. 3 S. 3 2.HS BGB) vorgesehene, mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er im Einzelnen unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage hatte die Abrechnung über die Wirtschaftsjahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 vorgelegt. Der Vermieter der Eigentumswohnung hatte dann im Anschluss an die Beschlussfassung gegenüber seinem Mieter abgerechnet.

Streitig war bislang, ob die in § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB geregelten Ausschlussfristen für die Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung auch dann bei der Vermietung einer Eigentumswohnung gelten, wenn die Wohnungseigentümer in Folge einer verspäteten Abrechnung durch den Verwalter erst nach Ablauf der Jahresfrist über die Abrechnung beschließen. Bislang gab es hierzu divergierende Rechtsprechung. Teilweise wurde vertreten, dass die Betriebskosten des Vermieters erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer entstehen. Nach dieser Ansicht läuft die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB erst ab diesem Zeitpunkt. Nach anderer Ansicht gelten bei der Abrechnung der Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung die allgemeinen Regeln des Mietrechts und damit auch die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, wobei es auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümer über die Jahresabrechnung nicht ankommt.

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass es unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung aller Mieter und dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 BGB auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümer über die Abrechnung nicht ankommen kann. Daher gilt auch bei vermieteten Eigentumswohnungen die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, wonach die Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter spätestens 1 Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode dem Mieter zu erteilen ist. Der BGH hat insoweit auch darauf hingewiesen, dass im § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausdrücklich bestimmt ist, dass diese Ausschlussregelung dann nicht anzuwenden ist, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Der BGH stellt hierzu klar, dass der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage nicht Erfüllungsgehilfe einzelner Wohnungseigentümer ist, sodass ein Verschulden des Verwalters dem Wohnungseigentümer/Vermieter nicht zuzurechnen ist. Jedoch muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass ihn an der Fristüberschreitung kein Verschulden trifft. Dabei hat der BGH allerdings offen gelassen, was der vermietende Eigentümer tun muss, um sich den Anspruch auf die Betriebskostennachzahlung über die Jahresfrist hinaus zu erhalten.

Der sicherste Weg dürfte darin bestehen, dass der Eigentümer unter Rückgriff auf die Verwaltungsunterlagen selbst eine Abrechnung erstellt oder durch einen Fachmann erstellen lässt.

(BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15)

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 04/2017

 

09 Feb
2017

Wichtige Entscheidungen zum Miet- und WEG- Recht aus 2016

Die Anmietung bzw. der Erwerb von Wohn- oder Gewerberäumen nimmt im täglichen Leben einen hohen Stellenwert ein und ist Gegenstand einer Vielzahl von Streitigkeiten und gerichtlichen Entscheidungen.

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Die Anmietung bzw. der Erwerb von Wohn- oder Gewerberäumen nimmt im täglichen Leben einen hohen Stellenwert ein und ist Gegenstand einer Vielzahl von Streitigkeiten und gerichtlichen Entscheidungen. Nachfolgend werden daher einige wichtige höchstrichterliche Entscheidungen aus 2016 dargestellt:

1. Unwirksamkeit „klassischer“ Minderungs- und Aufrechnungsausschlussklauseln in Gewerberaummietverträgen
Die oftmals in Gewerberaummietverträgen enthaltene Klausel, wonach der Mieter gegen die Miete nur äußerst eingeschränkt mit Gegenforderungen aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, ist nach einer aktuellen Entscheidung des BGH, Urteil vom 06.04.2016, Az. XII ZR 29/15, unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt und der Inhaltskontrolle des § 307 BGB nicht standhält. Die Regelung des § 307 BGB ist zwar grundsätzlich auf Unternehmen nicht anwendbar, jedoch kommt nach Forderung des BGH eine analoge Anwendung in Betracht, da es sich bei dem Ausschluss der Aufrechnung um eine besonders schwerwiegende Verkürzung der Rechte des Vertragspartners handelt, die auch im Geschäftsverkehr nicht hingenommen werden kann.

 Insoweit empfiehlt es sich daher, im Alltag zur Anwendung gelangende Formularmietverträge daraufhin zu überprüfen und die Klausel entsprechend den Vorgaben des Bundesgerichtshofs anzupassen.
(BGH, Urteil vom 06.04.2016, Az. XII ZR 29/15)

2. Formularmäßige Pflichtmitgliedschaft des Mieters in einer Werbegemeinschaft im Einkaufszentrum
Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer bestehenden Werbegemeinschaft in Form eines eingetragenen Vereins beizutreten, verstößt weder gegen § 305 c Abs. 1 BGB, noch gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt nicht vor, da der Beitritt zu einer solchen Werbegemeinschaft für gemeinsame Werbe- und Verkaufsförderungsmaßnahmen des Einkaufszentrums allen Mietern zugutekommt. Durch die Pflichtmitgliedschaft in der Werbegemeinschaft wird der Mieter von Gewerbeflächen in einem Einkaufszentrum auch nicht im Hinblick auf die durch Art. 9 Abs. 1 GG geschützte Vereinigungsfreiheit unangemessen benachteiligt. Der Beklagte war im entschiedenen Fall aus eigenem Entschluss Mieter des Einkaufszentrums geworden und war insoweit auch frei in seiner Entscheidung, der Werbegemeinschaft damit zugleich beizutreten. Da die Werbegemeinschaft als eingetragener Verein organisiert war, bestehen für den Mieter auch keine weitergehenden Haftungsrisiken, wie beispielsweise bei einer als GbR organisierten Werbegemeinschaft.
(BGH, Urteil vom 13.04.2016, Az. XII ZR 146/14)

3. Überlegungsfrist des Vermieters zur Kautionsrückgabe
Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der geleisteten Mietkaution zu befriedigen.
(BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 363/14)

4. Stellplatznachweis ist Pflicht aller Wohnungseigentümer
Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen. Kommen die Wohnungseigentümer dieser Verpflichtung nicht nach bzw. lehnen sie mehrheitlich eine zweckgerichtete Beschlussfassung ab, kann das Gericht im Wege der Beschlussersetzungsklage nach §21 Abs. 8 WEG anordnen, dass die Anforderungen an den Stellplatznachweis zu erfüllen sind.
(BGH, Urteil vom 26.02.2016, Az. V ZR 250/14)

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 02/2017

Die Anmietung bzw. der Erwerb von Wohn- oder Gewerberäumen nimmt im täglichen Leben einen hohen Stellenwert ein und ist Gegenstand einer Vielzahl von Streitigkeiten und gerichtlichen Entscheidungen. Nachfolgend werden daher einige wichtige höchstrichterliche Entscheidungen aus 2016 dargestellt:

1. Unwirksamkeit „klassischer“ Minderungs- und Aufrechnungsausschlussklauseln in Gewerberaummietverträgen
Die oftmals in Gewerberaummietverträgen enthaltene Klausel, wonach der Mieter gegen die Miete nur äußerst eingeschränkt mit Gegenforderungen aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, ist nach einer aktuellen Entscheidung des BGH, Urteil vom 06.04.2016, Az. XII ZR 29/15, unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt und der Inhaltskontrolle des § 307 BGB nicht standhält. Die Regelung des § 307 BGB ist zwar grundsätzlich auf Unternehmen nicht anwendbar, jedoch kommt nach Forderung des BGH eine analoge Anwendung in Betracht, da es sich bei dem Ausschluss der Aufrechnung um eine besonders schwerwiegende Verkürzung der Rechte des Vertragspartners handelt, die auch im Geschäftsverkehr nicht hingenommen werden kann.

 Insoweit empfiehlt es sich daher, im Alltag zur Anwendung gelangende Formularmietverträge daraufhin zu überprüfen und die Klausel entsprechend den Vorgaben des Bundesgerichtshofs anzupassen.
(BGH, Urteil vom 06.04.2016, Az. XII ZR 29/15)

2. Formularmäßige Pflichtmitgliedschaft des Mieters in einer Werbegemeinschaft im Einkaufszentrum
Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer bestehenden Werbegemeinschaft in Form eines eingetragenen Vereins beizutreten, verstößt weder gegen § 305 c Abs. 1 BGB, noch gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt nicht vor, da der Beitritt zu einer solchen Werbegemeinschaft für gemeinsame Werbe- und Verkaufsförderungsmaßnahmen des Einkaufszentrums allen Mietern zugutekommt. Durch die Pflichtmitgliedschaft in der Werbegemeinschaft wird der Mieter von Gewerbeflächen in einem Einkaufszentrum auch nicht im Hinblick auf die durch Art. 9 Abs. 1 GG geschützte Vereinigungsfreiheit unangemessen benachteiligt. Der Beklagte war im entschiedenen Fall aus eigenem Entschluss Mieter des Einkaufszentrums geworden und war insoweit auch frei in seiner Entscheidung, der Werbegemeinschaft damit zugleich beizutreten. Da die Werbegemeinschaft als eingetragener Verein organisiert war, bestehen für den Mieter auch keine weitergehenden Haftungsrisiken, wie beispielsweise bei einer als GbR organisierten Werbegemeinschaft.
(BGH, Urteil vom 13.04.2016, Az. XII ZR 146/14)

3. Überlegungsfrist des Vermieters zur Kautionsrückgabe
Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der geleisteten Mietkaution zu befriedigen.
(BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 363/14)

4. Stellplatznachweis ist Pflicht aller Wohnungseigentümer
Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen. Kommen die Wohnungseigentümer dieser Verpflichtung nicht nach bzw. lehnen sie mehrheitlich eine zweckgerichtete Beschlussfassung ab, kann das Gericht im Wege der Beschlussersetzungsklage nach §21 Abs. 8 WEG anordnen, dass die Anforderungen an den Stellplatznachweis zu erfüllen sind.
(BGH, Urteil vom 26.02.2016, Az. V ZR 250/14)

Rechtsanwältin Kathleen Brauner

dmp@derra-dd.de

Stand: 02/2017