Das neue Wohnungseigentumsgesetz – das Wichtigste im Überblick

Am 01.12.2020 trat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft. Dabei bleibt im WEG-Recht kein Stein auf dem Anderen.

Wir haben die wichtigsten Änderungen für Sie zusammengestellt:

1. Bauen wird einfacher

Die Novellierung wird in der Öffentlichkeit häufig im Zusammenhang mit dem Einbau von Ladestationen für die E-Mobilität in großen Wohnungseigentumsanlagen in Zusammenhang gebracht. Das bisherige WEG war oft ein Hemmschuh für Elektro-Mobilität, konkret Ladestationen. Häufig bedurften Baumaßnahmen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer oder zumindest eines hohen Quorums. Die nunmehr geltenden Vorschriften gestalten das Bauen vollständig um. Grundsätzlich kann jede bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Auf bestimmte bauliche Veränderungen (Vereinfachung der E-Mobilität) hat jeder Wohnungseigentümer sogar einen Rechtsanspruch. Im Gegenzug müssen die überstimmten Eigentümer sich jedoch regelmäßig nicht mehr an den Kosten beteiligen. 

2. Neue Rolle des Verwalters und Stärkung des Beirats

Im Außenverhältnis wurden die Rechte des Verwalters gestärkt. Künftig hat dieser eine nahezu unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft der Eigentümer. Im Innenverhältnis sind jedoch weiterhin alle wesentlichen Entscheidungen durch die einzelnen Eigentümer im Beschlusswege zu treffen. Künftig, jedoch erst ab 01.12.2022, besteht zudem ein Anspruch der Eigentümer, dass nur ein Verwalter bestellt wird, der eine Prüfung vor der IHK abgelegt hat.

Auch der Verwaltungsbeirat wird gestärkt. Künftig kommt ihm insbesondere die Aufgabe zu, den Verwalter zu überwachen. Der Vorsitzende des Beirats vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter, beispielsweise in Schadensersatzprozessen. Eine Haftungsmilderung für die Verwaltungsbeiräte ist vorgesehen. 

3. Schnellere Entscheidungen

Die Digitalisierung macht auch im WEG keinen Halt. Künftig ist eine Online-Teilnahme an Versammlungen gesetzlich geregelt. Umlaufbeschlüsse können gefasst werden. Die Vorschriften zur Beschlussfähigkeit werden ersatzlos gestrichen. Es wird dann jede Versammlung beschlussfähig sein, auch wenn nur ein einziger Wohnungseigentümer erschienen ist. 

4. Vereinfachte Abrechnungsmöglichkeiten

Die in der Praxis häufig endlosen und „aus Prinzip“ geführten Streitigkeiten zu den Jahresabrechnungen sollen reduziert werden. Kleinere formelle Fehler sollen zukünftig nicht anfechtbar sein. Anfechtbar bleibt es natürlich, wenn die Zahlbeträge, die auf die einzelnen Eigentümer fallen, unrichtig sind. 

5. Einschränkung bei Gebrauchsstörungen

Bislang konnte jeder einzelne Wohnungseigentümer die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung gerichtlich durchsetzen. Dies ist künftig nicht mehr möglich. Die Durchsetzung der Gemeinschaftsordnung obliegt nunmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Einzelne Eigentümer können nur Unterlassung verlangen, soweit sie konkret gestört werden. 

6. Stellplätze werden sondereigentumsfähig

Bislang galt die eiserne Regel, dass nur an abgeschlossenen Räumen Sondereigentum begründet werden kann. Dies hatte insbesondere Auswirkungen auf Tiefgaragenstellplätze. Nunmehr können auch Tiefgaragenstellplätze sowie Stellplätze im Freien und andere Freiflächen, wie Terrassen und Gärten, Sondereigentum werden.

 

Martin Henrich
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

dmp@derra-ul.de