Diritto delle locazioni ad uso abitativo e commerciale

Per tutti i cittadini della Repubblica Federale di Germania l’affitto di locali ad uso abi-tativo e commerciale, di impianti produttivi e beni di consumo ha un’enorme importan-za economica e sociale praticamente a livello quotidiano. Con la riforma del diritto delle obbligazioni e dei contratti del 01.01.2002 il diritto di locazione per uso abitativo è stato inserito nel Codice civile tedesco. Il diritto di locazione è inoltre in larga misura ancora un diritto giurisprudenziale ed è fortemente caratterizzato dall’ampia pratica giuri-sprudenziale, in particolare da parte del Bundesgerichtshof (Corte suprema federale te-desca).

Lo studio legale Derra, Meyer & Partner sarà lieto di offrirvi una consulenza specialistica e competente sia in materia di conclusione e stesura di contratti di locazione, di modifiche con-trattuali, di calcolo delle spese, di disdetta e di tutela del diritto di rescissione, di esecuzione dei rapporti contrattuali, sia per quanto riguarda le leggi complementari relative al diritto di locazione.

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News

30 Mär
2020

Che cosa comporta l´emergenza coronavirus per propietari (locatori) ed affittuari (locatari)?

A causa dell´emergenza coronavirus, molte persone saranno soggette ad una riduzione dell´orario di lavoro o addirittura licenziate e ...

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1. È possibile ridurre unilateralmente i pagamenti del canone di affitto di una casa se sono soggetto ad una riduzione del mio orario di lavoro o se ho perso il posto di lavoro?

A causa dell´emergenza coronavirus, molte persone saranno soggette ad una riduzione dell´orario di lavoro o addirittura licenziate e, con il subbentrare della conseguente riduzione del proprio reddito, si troveranno a dover affrontare difficoltà di tipo economico e non saranno piú nemmeno in grado di pagare un affitto di una casa. Per tali situazioni la legge non prevede alcun diritto del conduttore (dell´inquilino) a ridurre unilateralmente i propri costi per l´affitto di una casa. Il mancato pagamento unilaterale dell'affitto darebbe, in caso di dubbio, al locatore il diritto di disdire  il contratto e comporterebbe per il conduttore (l´inquilino) la perdita del diritto di uso dell´immobile.
Come regola generale, si raccomanda agli inquilini interessati di informare il locatore il più tempestivamente possibile in merito all'imminente perdita di reddito e alle relative difficoltà di pagamento dell'affitto. In questo modo, è, inizialmente, possibile trovare una soluzione consona al singolo contratto e che sia praticabile per entrambe le parti.
Gli inquilini interessati dovrebbero inoltre informarsi sul sussistere di un loro potenziale diritto al sussidio sulla casa (in tedesco Wohngeld).
Per attutire le conseguenze dell´emergenza coronavirus, l'Associazione tedesca degli inquilini richiede (Mieterbund) un sostegno statale per gli inquilini in difficoltà. L'Associazione tedesca degli inquilini ha chiesto, tra l'altro, di escludere le disdette per il periodo dell´emergenza e di consentire un rinvio dell'affitto.
Secondo diverse fonti, il governo federale é giá al lavoro per trovare una soluzione al problema. Non é ancora chiaro se il governo voglia statuire una sospensione delle norme in vigore relative alla rescissione dei contratti di locuzione o un aiuto statale per gli inquilini in difficoltá.. Nel settore immobiliare sembrano già esistere proposte concrete di soluzioni di salvataggio finanziario sotto forma di un fondo di soccorso a livello nazionale.
Restano da vedere ulteriori sviluppi.

2. Canoni di locazione di immobili ad uso commerciale

Anche le imprese sono colpite dall´emergenza coronavirus. A causa del calo della clientela, della cancellazione di eventi, e delle imposte chiusure di attivitá commerciali, si verifica un crollo generale o una perdita completa dei fatturati, mentre i pagamenti in corso, quali affitto, costi operativi, polizze assicurative, rimangono in vigore e devono essere effettuati nonostante la perdita di fatturato.
Si tratta di capire se sia possibile richiedere un adeguamento dell'affitto a causa della situazione di emergenza che si è venuta a creare.
Anche in tempi di crisi, il principio generale "pacta sunt servanda" rimane invariato - i contratti devono essere rispettati. Le parti del contratto restano pertanto obbligate ad adempiere ai loro obblighi contrattuali, indipendentemente dall´emergenza coronavirus. Il locatore è quindi ancora obbligato a concedere l'uso dell'immobile in locazione ed il locatario a pagare l'affitto concordato.
In linea di principio, non vi è alcun diritto ad una riduzione del canone di locazione a causa di restrizioni d'uso imposte da parte dello Stato (restrizioni degli orari di apertura, restrizioni del numero di visitatori, ecc.) Il locatore è obbligato per contratto solo a mettere a disposizione i locali affittati per l'uso in conformità con il contratto. Egli adempie a questo obbligo nonostante le restrizioni statali esistenti, poiché i locali commerciali possono essere generalmente utilizzati per lo scopo previsto.
Rimane da chiarire se sia possibile applicare criteri diversi laddove lo Stato vieti l'esercizio di attività commerciali. Il conduttore potrebbe eventualmente sostenere che il locatore non può assolutamente affittare il negozio in quanto l´uso per attivitá commerciale non é piú permessa. Nella storia della giurisprudenza tedesca é stata emanata solamente una sentenza della Corte Suprema  ralativa  a questa tematica, la sentenza é del 1915 e vieta il funzionamento di una sala da ballo. Lo stesso quesito si porrà per quanto riguarda le prenotazioni alberghiere, nel caso in cui agli hotel fosse vietato operare.
Il principio secondo quale é possibile alle parti del contratto rescindere il contratto laddove venisse a mancare la base dello stesso non puó essere applicato in tali situazioni, a meno che il contratto non lo preveda, cosa che nella maggior parte dei casi non si verifica. Di norma, il conduttore é tenuto ad assumersi il rischio aziendale. Il locatore partecipa ai rischi aziendali del conduttore solo se viene concordato un affitto orientato al fatturato. Solo in quest'ultimo caso sarebbe possibile prendere in considerazione un adeguamento dei pagamenti anticipati da effettuare se in futuro si prevedono fatturati notevolmente inferiori.
Si raccomanda pertanto di contattare innanzitutto il locatore e cercare amichevolmente insieme a quest´ultimo una soluzione che possa essere soddisfacente a entrambe le parti.
In ogni caso anche la politica sta impiegando tutti i suoi sforzi per cercare di trovare una soluzione per garantire la sopravvivenza economica delle imprese, istituendo programmi di sostegno, rinviando il pagamento delle imposte, favorendo un aumento della liquidità a breve termine, ecc.
Si prega di notare che le osservazioni cui sopra riportate sono di tipo generale e che la situazione è in costante evoluzione. La situazione è poco chiara e nuova a molti settori, per cui restano da vedere ulteriori sviluppi. Allo stesso modo, queste osservazioni non sostituiscono in alcun modo la consulenza legale applicabile ad ogni singolo caso. I professionisti dello studio dmp restano a vostra disposizione per fornire lucidazioni ed assicurare la propria assistenza in ogni singolo caso.

Data: 03/2020

1. È possibile ridurre unilateralmente i pagamenti del canone di affitto di una casa se sono soggetto ad una riduzione del mio orario di lavoro o se ho perso il posto di lavoro?

A causa dell´emergenza coronavirus, molte persone saranno soggette ad una riduzione dell´orario di lavoro o addirittura licenziate e, con il subbentrare della conseguente riduzione del proprio reddito, si troveranno a dover affrontare difficoltà di tipo economico e non saranno piú nemmeno in grado di pagare un affitto di una casa. Per tali situazioni la legge non prevede alcun diritto del conduttore (dell´inquilino) a ridurre unilateralmente i propri costi per l´affitto di una casa. Il mancato pagamento unilaterale dell'affitto darebbe, in caso di dubbio, al locatore il diritto di disdire  il contratto e comporterebbe per il conduttore (l´inquilino) la perdita del diritto di uso dell´immobile.
Come regola generale, si raccomanda agli inquilini interessati di informare il locatore il più tempestivamente possibile in merito all'imminente perdita di reddito e alle relative difficoltà di pagamento dell'affitto. In questo modo, è, inizialmente, possibile trovare una soluzione consona al singolo contratto e che sia praticabile per entrambe le parti.
Gli inquilini interessati dovrebbero inoltre informarsi sul sussistere di un loro potenziale diritto al sussidio sulla casa (in tedesco Wohngeld).
Per attutire le conseguenze dell´emergenza coronavirus, l'Associazione tedesca degli inquilini richiede (Mieterbund) un sostegno statale per gli inquilini in difficoltà. L'Associazione tedesca degli inquilini ha chiesto, tra l'altro, di escludere le disdette per il periodo dell´emergenza e di consentire un rinvio dell'affitto.
Secondo diverse fonti, il governo federale é giá al lavoro per trovare una soluzione al problema. Non é ancora chiaro se il governo voglia statuire una sospensione delle norme in vigore relative alla rescissione dei contratti di locuzione o un aiuto statale per gli inquilini in difficoltá.. Nel settore immobiliare sembrano già esistere proposte concrete di soluzioni di salvataggio finanziario sotto forma di un fondo di soccorso a livello nazionale.
Restano da vedere ulteriori sviluppi.

2. Canoni di locazione di immobili ad uso commerciale

Anche le imprese sono colpite dall´emergenza coronavirus. A causa del calo della clientela, della cancellazione di eventi, e delle imposte chiusure di attivitá commerciali, si verifica un crollo generale o una perdita completa dei fatturati, mentre i pagamenti in corso, quali affitto, costi operativi, polizze assicurative, rimangono in vigore e devono essere effettuati nonostante la perdita di fatturato.
Si tratta di capire se sia possibile richiedere un adeguamento dell'affitto a causa della situazione di emergenza che si è venuta a creare.
Anche in tempi di crisi, il principio generale "pacta sunt servanda" rimane invariato - i contratti devono essere rispettati. Le parti del contratto restano pertanto obbligate ad adempiere ai loro obblighi contrattuali, indipendentemente dall´emergenza coronavirus. Il locatore è quindi ancora obbligato a concedere l'uso dell'immobile in locazione ed il locatario a pagare l'affitto concordato.
In linea di principio, non vi è alcun diritto ad una riduzione del canone di locazione a causa di restrizioni d'uso imposte da parte dello Stato (restrizioni degli orari di apertura, restrizioni del numero di visitatori, ecc.) Il locatore è obbligato per contratto solo a mettere a disposizione i locali affittati per l'uso in conformità con il contratto. Egli adempie a questo obbligo nonostante le restrizioni statali esistenti, poiché i locali commerciali possono essere generalmente utilizzati per lo scopo previsto.
Rimane da chiarire se sia possibile applicare criteri diversi laddove lo Stato vieti l'esercizio di attività commerciali. Il conduttore potrebbe eventualmente sostenere che il locatore non può assolutamente affittare il negozio in quanto l´uso per attivitá commerciale non é piú permessa. Nella storia della giurisprudenza tedesca é stata emanata solamente una sentenza della Corte Suprema  ralativa  a questa tematica, la sentenza é del 1915 e vieta il funzionamento di una sala da ballo. Lo stesso quesito si porrà per quanto riguarda le prenotazioni alberghiere, nel caso in cui agli hotel fosse vietato operare.
Il principio secondo quale é possibile alle parti del contratto rescindere il contratto laddove venisse a mancare la base dello stesso non puó essere applicato in tali situazioni, a meno che il contratto non lo preveda, cosa che nella maggior parte dei casi non si verifica. Di norma, il conduttore é tenuto ad assumersi il rischio aziendale. Il locatore partecipa ai rischi aziendali del conduttore solo se viene concordato un affitto orientato al fatturato. Solo in quest'ultimo caso sarebbe possibile prendere in considerazione un adeguamento dei pagamenti anticipati da effettuare se in futuro si prevedono fatturati notevolmente inferiori.
Si raccomanda pertanto di contattare innanzitutto il locatore e cercare amichevolmente insieme a quest´ultimo una soluzione che possa essere soddisfacente a entrambe le parti.
In ogni caso anche la politica sta impiegando tutti i suoi sforzi per cercare di trovare una soluzione per garantire la sopravvivenza economica delle imprese, istituendo programmi di sostegno, rinviando il pagamento delle imposte, favorendo un aumento della liquidità a breve termine, ecc.
Si prega di notare che le osservazioni cui sopra riportate sono di tipo generale e che la situazione è in costante evoluzione. La situazione è poco chiara e nuova a molti settori, per cui restano da vedere ulteriori sviluppi. Allo stesso modo, queste osservazioni non sostituiscono in alcun modo la consulenza legale applicabile ad ogni singolo caso. I professionisti dello studio dmp restano a vostra disposizione per fornire lucidazioni ed assicurare la propria assistenza in ogni singolo caso.

Data: 03/2020

04 Okt
2018

Il conto separato del notaio: Anderkonto

Con legge numero 124 del 4 agosto 2017 (ossia la legge annuale per il mercato e la concorrenza) il legislatore italiano ha definitivamente introdotto un istituto ...

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Con legge numero 124 del 4 agosto 2017 (ossia la legge annuale per il mercato e la concorrenza) il legislatore italiano ha definitivamente introdotto un istituto (peraltro già noto ex legge 147/2013) con cui impone la tenuta di un apposito conto corrente dedicato, separato e segregato, per custodire le somme che il notaio riceve nell’esercizio delle sue funzioni, somme poi destinate ad altri, come nel classico caso della compravendita immobiliare.

L’acquirente può chiedere dunque in occasione dell’acquisto di un immobile, che il prezzo venga depositato presso il ridetto conto del notaio sino ad esito positivo di tutte le verifiche relative ad eventuali gravami e/o pubblicità per la ridetta vendita.
Secondo la nuova normativa il cosiddetto conto di trasparenza deve essere oggetto di una gestione contabile autonoma e comprovata da un prospetto contabile costantemente aggiornato, lasciando un certo spazio alla individuazione da parte dei soggetti coinvolti nell’atto notarile di individuare gli aventi diritto della somma, che potrebbero anche essere il condominio per le spese condominiali, ovvero il certificatore che ha predisposto l’APE o ancora il geometra che ha allineato le schede catastali. Per restare allineati a quanto disposto dalla nuova normativa è sempre consigliabile farsi aiutare da uno studio legale internazionale    esperto in materia.

La norma lascia anche libere le parti di stabilire il termine entro il quale effettuare lo svincolo, che sarà oggetto di pattuizione contrattuale e, nella trattativa con il notaio la previsione in ordine al titolo oneroso e/o gratuito del deposito, che certamente si orienterà in ordine alle difficoltà connesse al singolo incarico.
È importante sottolineare come il legislatore abbia altresì permesso alle parti di disciplinare, come meglio ritengono, la fase patologica del deposito, ovvero come si deve comportare il notaio in ordine alle somme ricevute nel caso in cui riscontri effettivamente un elemento pregiudizievole all’atto per il quale è stato incaricato, e pertanto non debba (ai sensi dell’accordo) consegnare gli importi ottenuti in deposito.

IL CONTO SEPARATO DEL NOTAIO: Domande senza risposta

 Essendo la norma abbastanza aperta essa lascia senza risposta parecchie domande, tra le quali la qualificazione del tipo di negozio oggetto della legge (si tratta di un deposito o di un mandato?); per tale motivo il Consiglio Nazionale del Notariato con studio numero 819-2017/C (pubblicato in data 13/3/2018) ha preso posizione su questa normativa, dando al riguardo ampie spiegazioni.
Questa nuova fattispecie avvicina l’attività dei notai italiani a quelli tedeschi e potrà da ora in poi venir usufruita sempre di più a maggior tutela degli acquirenti stranieri, in occasione delle compravendite di immobili, che spesso il nostro studio legale internazionale di Milano  riceve come incarichi, soprattutto per clienti provenienti dai paesi tedesco/parlanti.

Avvocato Mario Dusi

dmp.milano@derra.it

Data 04/2018

Con legge numero 124 del 4 agosto 2017 (ossia la legge annuale per il mercato e la concorrenza) il legislatore italiano ha definitivamente introdotto un istituto (peraltro già noto ex legge 147/2013) con cui impone la tenuta di un apposito conto corrente dedicato, separato e segregato, per custodire le somme che il notaio riceve nell’esercizio delle sue funzioni, somme poi destinate ad altri, come nel classico caso della compravendita immobiliare.

L’acquirente può chiedere dunque in occasione dell’acquisto di un immobile, che il prezzo venga depositato presso il ridetto conto del notaio sino ad esito positivo di tutte le verifiche relative ad eventuali gravami e/o pubblicità per la ridetta vendita.
Secondo la nuova normativa il cosiddetto conto di trasparenza deve essere oggetto di una gestione contabile autonoma e comprovata da un prospetto contabile costantemente aggiornato, lasciando un certo spazio alla individuazione da parte dei soggetti coinvolti nell’atto notarile di individuare gli aventi diritto della somma, che potrebbero anche essere il condominio per le spese condominiali, ovvero il certificatore che ha predisposto l’APE o ancora il geometra che ha allineato le schede catastali. Per restare allineati a quanto disposto dalla nuova normativa è sempre consigliabile farsi aiutare da uno studio legale internazionale    esperto in materia.

La norma lascia anche libere le parti di stabilire il termine entro il quale effettuare lo svincolo, che sarà oggetto di pattuizione contrattuale e, nella trattativa con il notaio la previsione in ordine al titolo oneroso e/o gratuito del deposito, che certamente si orienterà in ordine alle difficoltà connesse al singolo incarico.
È importante sottolineare come il legislatore abbia altresì permesso alle parti di disciplinare, come meglio ritengono, la fase patologica del deposito, ovvero come si deve comportare il notaio in ordine alle somme ricevute nel caso in cui riscontri effettivamente un elemento pregiudizievole all’atto per il quale è stato incaricato, e pertanto non debba (ai sensi dell’accordo) consegnare gli importi ottenuti in deposito.

IL CONTO SEPARATO DEL NOTAIO: Domande senza risposta

 Essendo la norma abbastanza aperta essa lascia senza risposta parecchie domande, tra le quali la qualificazione del tipo di negozio oggetto della legge (si tratta di un deposito o di un mandato?); per tale motivo il Consiglio Nazionale del Notariato con studio numero 819-2017/C (pubblicato in data 13/3/2018) ha preso posizione su questa normativa, dando al riguardo ampie spiegazioni.
Questa nuova fattispecie avvicina l’attività dei notai italiani a quelli tedeschi e potrà da ora in poi venir usufruita sempre di più a maggior tutela degli acquirenti stranieri, in occasione delle compravendite di immobili, che spesso il nostro studio legale internazionale di Milano  riceve come incarichi, soprattutto per clienti provenienti dai paesi tedesco/parlanti.

Avvocato Mario Dusi

dmp.milano@derra.it

Data 04/2018