IMMOBILIENERWERB IN ITALIEN – NOTARIELLE BEURKUNDUNG UND STEUERN

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Geschrieben am 22 01 2017 von Derra, Meyer & Partner

NOTARIELLE BEURKUNDUNG DES KAUFVERTRAGS

Beim Kaufvertrag über eine Immobilie greifen im italienischen Immobilienrecht nur sehr wenige Vorschriften. Unbedingt empfehlenswert ist es daher, eine Vorprüfung der Eigentumsverhältnisse durchzuführen sowie den Eigentumsübergang im Immobilienregister eintragen zu lassen. Für letzteren Schritt ist es erforderlich, dass der Kaufvertrag durch einen Notar beurkundet wird. Darüber hinaus dient eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages auch der Sicherheit des Käufers. Mit seiner Unterschrift auf dem notariellen Dokument verifiziert der mit der Beurkundung beauftragte Notar dem Käufer, dass der lastenfreie Eigentumserwerb der Immobilie möglich ist.

Bevor der Kaufvertrag über die Immobilie in Italien notariell beglaubigt werden kann, müssen einige bürokratische Hürden gemeistert werden. Zunächst benötigt der Käufer für die Beurkundung des Kaufvertrags über die italienische Immobilie eine italienische Steuernummer, den sogenannten „codicefiscale“. Eine solche Steuernummer kann beim örtlich zuständigen Finanzamt unter Vorlage eines gültigen Personalausweises beantragt werden. Dies kann je nach Finanzamt einige Zeit in Anspruch nehmen, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Italien mit einplanen sollten.

Zwei Personen, welche gerade am Schreibtisch bei einem Notar sitzen und etwas besprechen

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Zu beachten ist außerdem, dass der Eigentumsübergang bereits bei der Unterzeichnung des Notarvertrages von allen Parteien erfolgt. Diese Regel gilt grundsätzlich in ganz Italien, es gibt jedoch Ausnahmen. Insbesondere in einigen Provinzen im Norden Italiens ist es ergänzend zur notariellen Beurkundung – und ähnlich wie im deutschen Recht – erforderlich, dass der Eigentumserwerb in einem Grundbucheintrag festgehalten wird, bevor das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer übergeht. Ist dies nicht der Fall, erfolgt der Eigentumsübergang also direkt bei der Unterzeichnung des Notarvertrages, muss in diesem Zusammenhang typischerweise auch die Restzahlung erfolgen. Diese Bezahlung findet meist in Form von bankbestätigten Schecks statt. Natürlich können auch andere Zahlungsmodalitäten vertraglich vereinbart werden, vorausgesetzt der Verkäufer der Immobilie lässt sich darauf ein. Etwas, das im Gegensatz zu deutschen Rechtsgepflogenheiten in Italien generell unüblich ist, ist die treuhänderische Abwicklung eines Kaufvertrages über den Notar.

Unmittelbar nach der Beurkundung des Vertrags veranlasst der Notar die Eintragung des Eigentumsübergangs im Immobilienregister. Achten Sie darauf, dass hier wenig Zeit verloren geht. Eine schnelle Eintragung ist essentiell für Ihre Rechtssicherheit als Käufer – insbesondere für den Fall, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal veräußert. Es könnte passieren, dass der zweite Käufer noch vor Ihnen eingetragen wird. Dies führt nach italienischem Recht dazu, dass der zweite Käufer der neuen Eigentümer der Immobilie geworden ist. Dem ursprünglichen Käufer der Immobilie steht in solchen Fällen nun nur noch die Möglichkeit offen, von seinem Vertragspartner Schadenersatz wegen Nichterfüllung seiner Pflichten aus dem Kaufvertrag geltend zu machen. Eine effektive Möglichkeit, diese Situation zu umgehen, ist es, bereits den Vorvertrag im Immobilienregister eintragen zu lassen. Der Vorvertrag ist ein privatschriftliches Dokument, dessen Nutzung sich in Italien aufgrund der minimalen Formvorschriften für Kaufverträge über Immobilien eingebürgert hat. Durch dieses Dokument wird der notarielle Grundstückskaufvertrag durch einen privatschriftlichen Vorvertrag vorbereitet, was beiden Parteien mehr Rechtssicherheit gewährt (siehe auch unseren Beitrage BESONDERHEITEN BEIM KAUF EINER IMMOBILIE IN ITALIEN)
Sowohl die Ausgestaltung eines Vorvertrages als auch die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrages sind essentielle Schritte auf dem Weg zu Ihrem Immobilieneigentum in Italien.

STEUERN BEIM IMMOBILIENERWERB IN ITALIEN

DIE REGISTERSTEUER

Wie auch in Deutschland fallen bei Immobilienkaufverträgen in Italien Steuern und Gebühren an. Zunächst wird eine Registersteuer für die Eintragung der Urkunde fällig. Die Registersteuer errechnet sich i.d.R. aus dem beurkundeten Kaufpreis (Marktwert) und kann zwischen 3% und 15% variieren. Die Bestimmung der Hebesätze ist abhängig von der Qualifikation der Kaufsache (Gebäude oder Grundstück, bebaubar oder unbebaubar). Im Wesentlichen gelten folgende Sätze:

• 8 % für unbebaute Grundstücke
• 7 % für bebaute Grundstücke %
• 8 % für unbebaute Baugrundstücke
• 15 % für landwirtschaftliche und nicht bebaute Grundstücke

Bei Immobilien, die Wohnzwecken dienen, bildet allerdings nicht der Kaufpreis die Bemessungsgrundlage der Registersteuer, sondern vielmehr der Katasterertrag, der typischerweise niedriger ausfällt. Wird die Immobilie als “Erstwohnsitz” erworben, reduziert sich die Registersteuer auf 3% des beurkundeten Kaufpreises zuzüglich einer pauschalen Hypotheken- und Katastersteuer in Höhe von je 168,- Euro (siehe unten).

Beim Erwerb der Immobilie von einem vorsteuerabzugsberechtigten Rechtssubjekt, insbesondere von einem Bauträger, fällt anstelle der Registersteuer eine Umsatzsteuer an, die sich beim “Erstwohnsitz” auf 4% und beim Feriendomizil auf 10%, sowie bei Luxuswohnungen auf 21% des beurkundeten Kaufpreises beläuft.

DIE KATASTER- UND HYPOTHEKENSTEUER

Eine animierte Figur, welche gerade 2 verschieden Häuser in den Händen hält

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Zuzüglich zu der Registersteuer fallen die Kataster- und die Hypthekensteuer an. Die Katastersteuer ist für die
Umschreibung der Immobilie im Katasteramt zu entrichten und beträgt ja nach Art der Immobilie einem Hebesatz von 1 % oder einem Festbetrag von 168,00 Euro, wie beispielsweise bei Erwerb eines „Erstwohnsitzes“. Die Hypothekensteuer für die Eintragung in das öffentliche Grundbuch errechnet sich grundsätzlich nach einem Hebesatz von 2 %, kann aber auch je nach Sachlage als Festbetrag in Höhe von 168,00 Euro erhoben werden.

Bemessungsgrundlage für beide Steuern ist der notariell beglaubigte Kaufpreis der Immobilie. Das Finanzamt kann diesen Betrag allerdings korrigieren, wenn dieser mit dem tatsächlichen Marktpreis nicht übereinstimmt und ggfs. Nachzahlungen verlangen.Eingezahlt werden diese Steuern, wie auch die Registersteuer, beim Notar, der diese an die italienischen Behörden eigenverantwortlich abführt.

Dieser Leitfaden erhebt keinen Anspruch auf rechtliche Vollständigkeit und kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Haben Sie Fragen zum Erwerb einer Immobilie in Italien, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Gerne beantworten wir Ihre Fragen

 

Redaktion:
Rechtsanwältin Witten-Violetti, Angaben Standort Düsseldorf

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