BESONDERHEITEN BEIM KAUF EINER IMMOBILIE IN ITALIEN

/ BESONDERHEITEN BEIM KAUF EINER IMMOBILIE IN ITALIEN

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Geschrieben am 22 01 2017 von Derra, Meyer & Partner

Der Erwerb einer Immobilie in Italien stellt aus deutscher Sicht nach wie vor eine interessante Investitionsmöglichkeit dar – zu privaten, aber auch zu unternehmerischen Zwecken. Auch im Rahmen eines Unternehmenskaufs kommt es häufig zum Erwerb einer Immobilie und zur Konfrontation mit dem italienischen Immobilienrecht. Bei derartigen Erwerbsvorgängen im internationalen Rechtsverkehr ist besondere Sorgfalt geboten, denn das ausländische Immobilienrecht weicht oft wesentlich vom deutschen Recht ab.

In nachfolgendem Text möchten wir von Derra, Meyer & Partner Rechtsanwälte PartGmbB Sie für die Besonderheiten des italienischen Immobilienrechts sensibilisieren und Ihnen einen Leitfaden für den Immobilienkauf in Italien an die Hand geben. Da wir neben unseren Standorten in Deutschland und Polen auch in Italien (Mailand) durch erfahrene Anwälte und Steuerberater vertreten sind, können wir Sie zu allen Fragen des deutsch-Italienischen Rechtsverkehrs, einschließlich des italienischen Immobilienrechts, qualifiziert beraten.

VORPRÜFUNG DER EIGENTUMSVERHÄLTNISSE

Zwei Hände sind zu sehen, wo von eine einen Stift in der Hand hält und einen Vertrag unterzeichnet, welcher auf dem Tisch liegt.

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Eventuell haben Sie bereits eine oder mehrere interessante Objekte ausgewählt und Kontakt zum Verkäufer aufgenommen. Doch bevor Sie in ernsthafte Verhandlungen über den Erwerb einer Immobilie in Italien einsteigen, sollten Sie die Eigentumsverhältnisse genauestens prüfen. Denn nach italienischem Recht ist der Erwerb einer Immobilie von einem fälschlicherweise im Immobilienregister eingetragenen Verkäufer nicht möglich, sodass durch einen entsprechenden Kaufvertrag kein Anspruch auf Eigentum am betreffenden Objekt geltend gemacht werden kann. Zur Prüfung der Eigentumsverhältnisse empfiehlt es sich daher, beim italienischen Grundbuchamt, dem sogenannten „conservatoriadeiregistriimmobiliari“, einen Registerauszug über die Eigentumsverhältnisse der Immobilie einzuholen. Dieses Dokument, das sogenannte „certificatostoricoventennale“, sollte mindestens die letzten 20 Jahre abdecken und nachweisen, dass der Verhandlungspartner tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist und rechtswirksam über sie verfügen kann. Die Daten, die zur Beantragung des Zertifikats beim Grundbuchamt benötigt werden, finden Sie am einfachstem im Kaufvertrag, dem sogenannten „atto di provenienza“, auf Grundlage dessen seinerseits der jetzige Verkäufer das Eigentum an der Immobilie erworben hat. Bitten Sie den Verkäufer deshalb unbedingt, die zur Überprüfung der Eigentumsverhältnisse notwendigen Dokumente vorzulegen – noch bevor Sie in konkrete Vertragsverhandlungen eintreten.

SCHWIERIGE EIGENTUMSVERHÄLTNISSE DER IMMOBILIE

In einigen Fällen ist besondere Vorsicht geboten, so dass es notwendig sein kann, qualifizierte Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen . Dies ist etwa der Fall, wenn dem Grundbuch zu entnehmen ist, dass die Immobilie in den letzten 20 Jahren Gegenstand von Schenkungen oder testamentarischen Übereignungen war. Diese Vorgänge stellen Risiken zu Lasten des Erwerbers der Immobilie dar und erfordern die exakte Nachvollziehung der die Immobilie betreffenden Erwerbsvorgänge, um die Eigentumsverhältnisse sicher zu ermitteln. Insbesondere durch eine Schenkung können die Rechte von Personen beeinträchtigt worden sein, die im Rahmen des italienischen Erbrechts einen Anspruch auf einen Pflichtteil des Erbes geltend machen können. In solchen Fällen muss im Detail geklärt werden, ob der Erwerb der Immobilie bedenkenlos erfolgen kann oder alternativ weiterführende Maßnahmen in Vorbereitung auf den Kauf des Objekts zu ergreifen sind. Unsere erfahrenen Anwälte können Ihnen dabei helfen, die Eigentumsverhältnisse von Immobilien in Italien vor deren Erwerb genauestens zu überprüfen. Falls Sie Fragen zu unseren Beratungsleistungen haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.

VORVERTRAG: PRIVATER VERTRAG VOR ABSCHLUSS DES EIGENTLICHEN KAUFVERTRAGS

Ein Vertrag zu sehen und eine Hand, welche einen Kugelschreiber in der Hand hält.

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Das italienische Immobilienrecht weist einige wichtige Besonderheiten gegenüber dem deutschen Recht auf.
Zu ihrer Wirksamkeit bedürfen Rechtsgeschäfte über Immobilien in Italien lediglich der Schriftform. Das Eigentum an der Immobilie geht bereits mit Vertragsschluss auf den Erwerber über; ein Eintrag im Grundbuch ist – wie im deutschen Recht – für den Eigentumserwerb nicht erforderlich. Dennoch wird der Immobilienerwerb auch in Italien regelmäßig vor dem Notar abgewickelt, denn ein späterer Eintrag des Erwerbs im Grundbuch kann nur nach notarieller Beglaubigung erfolgen. Um den Parteien bereits vor Vertragsschluss eine gewisse Rechtssicherheit zu gewährleisten, wird der notarielle Grundstückskaufvertrag regelmäßig durch einen privatschriftlichen Vorvertrag vorbereitet. Das Dokument enthält in der Regel folgende Angaben:
• die persönlichen Daten von Käufer und Verkäufer, d.h. den vollen Namen sowie die Adressen beider Parteien
• eine exakte, katastermäßige Beschreibung der Kaufsache
• den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten
• das vorgesehene Datum des Notarvertrages sowie des Eigentums- und Besitzübergangs
• die Art und Höhe der vom Käufer zu entrichtenden Anzahlung, in Italien sind zwischen 10-20% des Kaufpreises üblich, die typischerweise ungesichert entrichtet werden
• den geschuldeten Zustand der Kaufsache, d.h. etwaige Lastenfreiheit, Übereinstimmung mit städtebaulichen Vorschriften etc.

DIE VERPFLICHTUNGEN AUS DEM VORVERTRAG

Ein Anwalt sitzt am Tisch und prüft etwas in Büchern

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Der Vorvertrag ist eine privatschriftliche Vereinbarung, die die Vertragsparteien verpflichtet. Kommt eine Seite diesen Verpflichtungen nicht nach, so kann diese von der jeweils anderen Vertragspartei gerichtlich auf Erfüllung in Anspruch genommen werden. Diese Regelung umfasst insbesondere auch die Eigentums- und Besitzübertragung einer Kaufsache, die Zug-um-Zug gegen Kaufpreiszahlung durchgeführt wird. Als Erwerber einer Immobilie sollten Sie unbedingt darauf bestehen, den Vorvertrag ins Immobilienregister eintragen zu lassen. Auch wenn dies in der Praxis nicht üblich ist und zu besonderen Formerfordernissen für den Vorvertrag führt, so bessert diese Maßnahme die Rechtssicherheit für den Käufer enorm. Denn in dem Fall, dass der versprechende Verkäufer gegen seine vorvertraglichen Verpflichtungen verstößt und anderweitig über das Grundstück verfügt, werden diese Verfügungen gegenüber dem Käufer relativ unwirksam. Dies gilt allerdings nur, sofern der Vorvertrag zuvor im Immobilienregister zu Eintragung gelangt ist. Zur rechtlichen Absicherung sollten Sie diesen Schritt auf jeden Fall gehen und auf einem Eintrag des Vorvertrags im italienischen Immobilienregister bestehen.
In Italien ist es üblich, dass in den Vorverträgen eine Anzahlung festgelegt wird. Häufig ist in den Vereinbarungen vorgesehen, dass die Anzahlung als sog. “bestätigende Kaution” entrichtet wird.
Die Folge von dieser Klausel ist, dass der versprechende Verkäufer im Falle der Nichterfüllung des Vorvertrages durch den versprechenden Käufer die Auflösung des Vorvertrages erklären kann. Dies führt dazu, dass es letzterem gestattet ist, die Kaution einzubehalten.
Umgekehrt kann der versprechende Käufer auf die Durchsetzung seiner vorvertraglichen Erfüllungsansprüche verzichten. In diesem Fall kann er die Erstattung der doppelten Anzahlung beim versprechenden Verkäufer geltend machen, wenn dieser die Nichterfüllung zu vertreten hat.
Die formellen Vorschriften des italienischen Immobilienrechts sind also nicht ausreichend, um beiden Parteien die ausreichende Rechtssicherheit zu gewährleisten. Deshalb ist es außerdem zu empfehlen, Vorverträge in notariell beglaubigter Form abzuschließen und sodann im Immobilienregister zur Eintragung zu bringen. Obgleich die Verträge nach italienischem Recht lediglich der Schriftform bedürfen, entfalten sie nur in Folge dieser Maßnahmen Rechtsfolgen, die denen der im deutschen Recht bekannten Auflassungsvormerkung ansatzweise entsprechen. Die Auflassungsvormerkung nach deutschem Recht ist eine vertragliche Einigung zwischen dem Käufer und dem Verkäufer in Form einer rechtlichen Zusicherung des Erwerbs unter den im Kaufvertrag festgesetzten Bedingungen. Sie erlaubt dem Käufer zudem, den Kaufpreis erst nach der Eigentumsüberschreibung via Eintragung ins Grundbuch zu entrichten. In Italien führt die Eintragung des Vorvertrages im Immobilienregister auch zu einem weitergehenden Schutz im Falle der Verkäuferinsolvenz. Relevant ist dieser Punkt insbesondere beim Erwerb der Immobilie von einem Bauunternehmen.

Dieser Leitfaden erhebt keinen Anspruch auf rechtliche Vollständigkeit und kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Haben Sie Fragen zum Erwerb einer Immobilie in Italien, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Gerne beantworten wir Ihre Fragen

 

Redaktion:
Rechtsanwältin Witten-Violetti, Angaben Standort Düsseldorf

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