Verwahrloster Zustand einer Wohnung rechtfertigt eine außerordentliche Kündigung

/ Verwahrloster Zustand einer Wohnung rechtfertigt eine außerordentliche Kündigung

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Geschrieben am 25 04 2017 von Derra, Meyer & Partner

Der verwahrloste Zustand einer Mietwohnung kann den Vermieter, laut dem dazu berechtigen, dass Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Dies hat das Landgericht Nürnberg Fürth mit Beschluss vom 23.02.2017 entschieden.

Der Beklagte bewohnte seit mehr als 30 Jahren eine Wohnung, die im Eigentum der Kläger stand. Die Kläger sprachen gegenüber dem Beklagten seit 2014 mehrere Kündigungen aus, die sie auf unterschiedliche Gründe stützten, u.a. auf den Zustand der Wohnung und den Umstand, dass der Mieter die Wohnung ihrer Meinung nach unzureichend beheizen würde.

Das zunächst mit dem Rechtstreit befasste Amtsgericht Neustadt/Aisch hatte sich dann im Rahmen eines Ortstermins ein Bild von den Verhältnissen in der Wohnung gemacht. Dabei wurde durch das Gericht festgestellt, dass die Wohnung stark verschmutzt und vom Beklagten mit Gegenständen so voll gestellt war, dass unter anderem einer der Räume gar nicht betreten werden konnte. Das Badezimmer war als solches aufgrund des zum Ortstermins festgestellten Zustandes ebenfalls nicht benutzbar. Das Amtsgericht Neustadt/Aisch gab daher der Klage des Vermieters auf Räumung statt. Es ging bei der Entscheidung davon aus, dass der Beklagte seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis verletzt habe und aufgrund dessen die Gefahr des Eintritts eines Schadens an der Mietsache nicht nur unerheblich erhöht worden sei. Im Schadensfall, kann eine rechtliche Bertung zum Bau- und Architektenrecht hilfreich sein, um die baumlichen Anforderungen der Mietsache wieder zu gewährleisten.

Das Landgericht Nürnberg bestätigte, dass Urteil des Amtsgerichtes und wies die Berufung des Mieters durch Beschluss zurück. Es bestätigte die

Wohnung wird geräumt

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Rechtsauffassung des Amtsgerichts, dass aufgrund des Zustandes der Wohnung, dem darin befindlichen übermäßigen Mülls und der unzureichenden Beheizung mit lediglich einem Radiator in der Küche der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten verletzt habe und deshalb von einer erheblichen Gefährdung der Mietsache auszugehen ist. Das Landgericht hält sogar in diesem Fall eine außerordentliche Kündigung für gerechtfertigt, weil die Klägerin den Beklagten bzgl. des Zustandes der Mietwohnung mehrfach abgemahnt hatte und es dem Vermieter im Übrigen nicht zumutbar sei, bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin abzuwarten. Hier gibt es zudem eine umfassende Beratung zum Immobilienrecht, egal ob es nun um den Erwerb, den Besitz, oder die Veräußerung von Immobilien geht.

(Landgericht Nürnberg, Fürth, Beschluss vom 23.02.2017, Az. 7 S 7084/16)

Abrechnungsfrist für Betriebskosten bei vermieteter Eigentumswohnung

Mietrecht und Betriebskosten

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Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen seines Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes die Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter zu erstellen, wenn ihm zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Das Vorliegen eines solchen Beschlusses ist keine ungeschriebene Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gem. § 556 Abs. 3 BGB gegenüber dem Mieter. Für die im Gesetz ( § 556 Abs. 3 S. 3 2.HS BGB) vorgesehene, mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er im Einzelnen unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage hatte die Abrechnung über die Wirtschaftsjahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 vorgelegt. Der Vermieter der Eigentumswohnung hatte dann im Anschluss an die Beschlussfassung gegenüber seinem Mieter abgerechnet.

Streitig war bislang, ob die in § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB geregelten Ausschlussfristen für die Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung auch dann bei der Vermietung einer Eigentumswohnung gelten, wenn die Wohnungseigentümer in Folge einer verspäteten Abrechnung durch den Verwalter erst nach Ablauf der Jahresfrist über die Abrechnung beschließen. Bislang gab es hierzu divergierende Rechtsprechung. Teilweise wurde vertreten, dass die Betriebskosten des Vermieters erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer entstehen. Nach dieser Ansicht läuft die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB erst ab diesem Zeitpunkt. Nach anderer Ansicht gelten bei der Abrechnung der Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung die allgemeinen Regeln des Mietrechts und damit auch die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, wobei es auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümer über die Jahresabrechnung nicht ankommt.

Kalender

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Der BGH hat nunmehr entschieden, dass es unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung aller Mieter und dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 BGB auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümer über die Abrechnung nicht ankommen kann. Daher gilt auch bei vermieteten Eigentumswohnungen die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, wonach die Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter spätestens 1 Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode dem Mieter zu erteilen ist. Der BGH hat insoweit auch darauf hingewiesen, dass im § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausdrücklich bestimmt ist, dass diese Ausschlussregelung dann nicht anzuwenden ist, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Der BGH stellt hierzu klar, dass der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage nicht Erfüllungsgehilfe einzelner Wohnungseigentümer ist, sodass ein Verschulden des Verwalters dem Wohnungseigentümer/Vermieter nicht zuzurechnen ist. Jedoch muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass ihn an der Fristüberschreitung kein Verschulden trifft. Dabei hat der BGH allerdings offen gelassen, was der vermietende Eigentümer tun muss, um sich den Anspruch auf die Betriebskostennachzahlung über die Jahresfrist hinaus zu erhalten.

Der sicherste Weg dürfte darin bestehen, dass der Eigentümer unter Rückgriff auf die Verwaltungsunterlagen selbst eine Abrechnung erstellt oder durch einen Fachmann erstellen lässt.

(BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15)

„Dieser Beitrag enthält nur eine Auswahl von relevanten Aspekten zum Thema „außerordentliche Kündigung“ und ersetzt nicht die Rechtsberatung durch einen erfahrenen Berater im Einzelfall.“

 

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Redaktion:
Kathleen Brauner, Standort Dresden

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