Недвижимость и аренда

Право недвижимости

Немецкий рынок недвижимости является одним из самых быстрорастущих и привлекательных в мире. Он пользуется большим интересом у инвесторов из Восточной Европы, включая Россию, Казахстан, Украину и другие страны бывшего СССР. Покупка или продажа объектов недвижимого имущества представляет собой, однако, сложный процесс как по подготовке, так и по реализации проекта. Это связано с тем, что инвестору приходится проверять различные аспекты, связанные с правовой, технической и финансовой оценкой приобретаемого объекта, решать вопросы финансирования и вести переговоры с другой стороной, а после приобретения пользоваться и управлять им.

Преддоговорной аудит (Due Diligence)

Проведение преддоговорного аудита (дью-дилидженса) является важным шагом до принятия решения о приобретении объекта. Особенностью немецкого права является то, что в Германии покупаются и продаются исключительно земельные участки или их части (доли), даже если речь идёт о «покупке» дома или квартиры. В самом договоре купли-продажи описание объекта основывается на кадастровой классификации в соответствии с регистрационными данными в Поземельной книге – немецком реестре недвижимого имущества. Проверить «чистоту» объекта без квалифицированной помощи иностранному инвестору очень сложно. Поэтому при приобретении недвижимого имущества необходимо ознакомиться с историей объекта, возможными строительными ограничениями или иными обременениями (поземельный залог/ипотека), а нередко проверить и на загрязнение почвы.

В крупных проектах бывает так, что необходимо купить не сам земельный участок (asset deal), а доли в компании, которой этот участок принадлежит (share deal). В последнем случае в рамках дью-дилидженса необходимо дополнительно проверить компанию с её историей и особенностями, а также её владельцев.

Если покупатель приобретает квартиру или помещение как долю на земельный участок, то он не просто становиться собственником, но и автоматически вступает в товарищество с другими (долевыми) собственниками данного земельного участка. Для успешного владения и пользования своим объектом, будущий владелец должен знать такие понятия, как заявление о разделении, устав товарищества, управляющая компания, взносы на домовые расходы и т.д.

Подобный юридический дью-дилидженс носит комплексный характер, затрагивая вопросы из самых разных отраслей права и требует анализа возможных правовых последствий, которые ожидают инвестора при приобретении недвижимости в Германии, начиная от проверки необходимости участия супруга в будущей сделке и заканчивая налоговыми последствиями для инвестора как в самой Германии, так и в родной стране.

Договоры о приобретении недвижимого имущества независимо от того, является ли данный объект уже построенным или его строительство должно начаться в будущем, требуют обязательного нотариального заверения. Участие нотариуса зачастую приводит к появлению у сторон ощущения, что нотариус будет учитывать и консультировать всех участников сделки в равной степени. Однако нотариус, который обязан соблюдать по отношению к обеим сторонам сделки нейтралитет, не может вмешиваться в согласование условий сделки и, следовательно, его участие не может гарантировать оптимальную защиту Ваших интересов. Вследствие этого квалифицированная юридическая помощь необходима всем, кто досконально не знаком с особенностями немецкого рынка недвижимости.

Мы всегда рекомендуем нашим клиентам привлечь адвоката, специализирующегося на вопросах права недвижимости, еще до принятия решения о приобретении объекта, будь то в рамках преддоговорного аудита (дью-дилидженса), для участия в переговорах или для подготовки проекта договора купли-продажи. Мы обращаем Ваше внимание на то, что агенты недвижимости (маклеры/риэлторы) или иные консультанты не могут заменить адвоката, так как они зачастую просто не обладают необходимым правовыми знаниями, навыками работы над договорами и требуемой квалификацией.

Адвокаты нашего бюро помогут Вам избежать подводных камней и неприятностей при заключении сделок с недвижимостью или разработке девелоперских проектов. Важной особенностью наших услуг является то, что наши адвокаты говорят на русском языке. Это позволяет нам не только консультировать Вас на родном языке, но и составлять двуязычные версии договоров. Подобные проекты договоров мы предварительно обсуждаем с Вами и после внесения необходимых изменений по Вашему желанию согласовываем их, при необходимости с другой стороной и нотариусом. Таким образом, наши клиенты заранее знают, что будут подписывать у нотариуса, а не заключают сделку на основе простого устного (не всегда точного) перевода в ходе заверения сделки.

Мы также оказываем правовую поддержку при возникновении проблем во время исполнения договоров, например, в случае несоблюдения сроков приемки-передачи объекта, обнаружения недостатков, выявленных в рамках сделки, строительного подряда, аренды и других вопросов.

Спектр наших услуг в области права недвижимости

Адвокаты нашего бюро, специализирующиеся на праве недвижимости, готовы оказать вам правовую поддержку по всем вопросам, связанным с приобретением, управлением или продажей недвижимости:

  • консультирование и структурирование сделки, включая финансовые, налоговые, миграционные и иные вопросы;
  • сопровождение инвестиционных проектов и строительства, помощь при получении разрешений на строительство;
  • проведение преддоговорного аудита (дью-дилидженса) (asset deal / share deal);
  • помощь в получении и согласовании финансирования;
  • разработка договоров и проверка проектов нотариальных договоров о приобретении или отчуждении земельных участков или долей в них, строительного подряда;
  • сопровождение сделок, связанных с управлением объектами недвижимости, включая договоры аренды как в области коммерческой недвижимости (торговые центры, отели, магазины), так и в отношении жилых комплексов;
  • досудебные и судебные споры, связанные с объектами недвижимого имущества, в том числе с контрагентами, строительными компаниями, управляющими компаниями, городскими властями и т.д.
  • отношения с агентами недвижимости (маклерами);

Мы будем рады проконсультировать Вас и по всем другим вопросам, возникающим с правами на земельный участок или обременениями, например, дарением/наследованием земельных участков, пожизненным правом на проживание, правом прохода или сервитутами. Наше адвокатское бюро обладает обширным опытом работы в области принудительного управления земельными участками, в том числе при принудительной продажи с аукциона.

Аренда жилой и коммерческой недвижимости

Важной частью нашей деятельности является консультирование клиентов в отношениях, связанных с арендой недвижимого имущества. При этом арендные отношения в области коммерческой недвижимости существенно отличаются от аренды жилых помещений. Если в первом случае у сторон широкие возможности по структурированию своих отношений в конкретном договоре аренды, то во втором случае у арендатора существенное количество ограничений, установленных в различных кодексах, законах и подзаконных актах, а также обширной судебной практике.

Кроме того, возникающие в повседневной жизни обстоятельства влияют на арендные отношения, если арендатор из-за финансовых сложностей перестает платить или рост арендных ставок на рынке ведет к необходимости повышения арендной платы и/или к новому распределению расходов на содержание объекта, что требует согласованных действий между сторонами арендных отношений.

Зачастую иностранные инвесторы передают управление объектом управляющей компанией: она не только следит за самим объектом, но и является контактным лицом для арендаторов при возникновении проблем или вопросов. Нередко им передаётся право на заключение и расторжение арендных договоров, получение арендных платежей, использование их для ремонтных проблем. Грамотное структурирование договора с управляющей компанией и предоставляемых ей полномочий является залогом успешного сотрудничества и развития объекта.

Спектр наших услуг в области арендного права

Наши адвокаты знакомы с проблемами и интересами всех участников, так как нашими клиентами являются и арендодатели, и арендаторы, и управляющие компании. Мы консультируем, в частности, по вопросам:

  • подготовки договоров аренды, дополнительных соглашений к ним или соглашений об их расторжении;
  • повышения арендной платы или отклонения необоснованных требований по её повышению, а также требований арендатора об её уменьшении;
  • расторжения договоров аренды и выселения арендаторов;
  • разработки договоров управления объектами недвижимости как в области коммерческой недвижимости (торговые центры, гостиницы, магазины и т.д.), так и в отношении жилых комплексов;
  • договоры с агентами недвижимости (маклерами);
  • вопросы в связи со сбором и использованием персональных данных арендаторов (Генеральный регламент ЕС о защите персональных данных - GDPR);
  • представление интересов клиентов в немецких судах по всем вопросам арендных отношений.

Мы также хотим отметить, что арендное право в Германии является быстро меняющейся отраслью права с большим количеством судебной практики и законодательных новелл, поэтому очень важно следить за актуальными тенденциями в данной отрасли. Актуальными примерами могут выступать Закон г. Берлина об ограничении повышения арендной платы, принятый в 2019 г., и массовыми автоматическими запросами от арендаторов о соразмерности арендной платы и об использовании их персональных данных. Наши адвокаты готовы помочь и сориентировать Вас в данной области.

ПОИСК АДВОКАТА

Новости

31 Mär
2020

Закон об облегчении последствий корона-вируса:

изменения в арендном праве и отказ от исполнения

Новый закон о смягчении последствий кризиса из-за коронавируса содержит важные изменения в сфере аренды недвижимости и предусматривает возможности по отказу от исполнения для должников по некоторым видам договоров.

Подробнее

изменения в арендном праве и отказ от исполнения

На прошлой неделе Бундестаг и Бундесрат утвердили в рамках ускоренной процедуры многочисленные изменения в немецком законодательстве, приняв закон о смягчении последствий кризиса из-за коронавируса, который вступил в силу с 01.03.2020 г. Помимо прочего они содержали положения в области арендных и длящихся правоотношений для потребителей и малого бизнеса

I. Цель закона: облегчения по исполнению договоров

Цель закона – смягчить последствия пандемии для граждан, доходы которых из-за потери работы, неполной занятости или ухода за детьми существенно снизились и поэтому не всегда будут в состоянии покрывать свои текущие расходы, такие как арендная плата, платежи по кредитам и другие повседневные расходы. Однако этот закон также призван помочь и предприятиям малого бизнеса, к которым относятся компании и индивидуальные предприниматели с числом сотрудников менее 10 человек или суммой годового баланса меньше 2 млн. евро), которые столкнулись со значительным падением оборота в связи с пандемией коронавируса.

Закон предусматривает не только освобождение от обязательств по арендным договорам и кредитам, но и для других, так называемых, длящихся правоотношений, к которым относятся такие договоры, по которым физическое лицо должно осуществлять ежемесячные периодические платежи.

Сначала необходимо оговориться, что существующие платежные обязательства из затронутых законом правоотношений не прекращаются!

Центральным обязательным условием для всех описанных ниже мер является то, что соответствующий потребитель или представитель малого бизнеса должен быть особо затронут последствиями пандемии КОВИД. Должники должны будут доказать, что из-за государственных защитных мероприятий или вытекающих из них иных экономических последствий, как потеря работы, режим неполной занятости, необходимость ухода за детьми, отсутствие заказов, аннулирование от бронирований, отказы от договора и т.д., особо ударили по их деятельности.

II. Право на отказ от исполнения по длящимся обязательствам

В отношении длящихся обязательств предусмотрено согласно статья 5 Закона, что потребитель, как сторона длящегося договора в сфере обеспечения жизнедеятельности (Daseinsvorsorge) (например, электро-, газо- и водоснабжение, телекоммуникации), может отказаться от оплаты актуальных платежей до 30 июня 2020 года, если договор был заключен до 8 марта 2020 года и он не в состоянии платить по нему, не ставя под угрозу разумного уровня своего существования или своих родственников из-за последствий пандемии коронавируса.

Малым предпринимателям было предоставлена даже более обширное права на отказ в исполнении договора. Они могут отказаться от исполнения всех существенных длящихся договоров до 30 июня 2020 года, если это необходимо для надлежащего продолжения своей деятельности. Таким образом, данное положение применяется также и к договорам лизинга, страхования или поставки пива в рестораны и бары.

Однако это временное право на отказ в исполнении не может быть реализовано, если исполнение является неприемлемым для кредитора и вследствие отказа от исполнения экономические основы его деятельности будут поставлены под угрозу. Однако в этом случае потребитель или малый предприниматель вправе досрочно расторгнуть договорные отношения, чтобы иметь возможность освободиться от этих неисполнимых платежных обязательств.

Однако данное право на отказ от исполнения не применяется в рамках арендных, трудовых и кредитных договоров.

III. Исключение права на расторжение для договоров аренды

В сфере арендных договоров действует следующее:

Арендаторы и представители малого бизнеса, которые больше не в состоянии платить арендную плату из-за распространения коронавируса, на ограниченный период времени защищены от расторжения договора из-за неуплаты. В настоящее время это относится только к периодам неоплаченной арендной платы с 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г. Это исключение права на расторжения со стороны арендодателя в настоящее время действует только до 30.06.2022 г. До этого должна арендная плата за период с апреля по июнь 2020 года должна быть оплачена.

IV. Отсрочки по потребительским кредитам

Льготы предусмотрены и для договоров потребительского кредитования:

Для платежей (проценты и основная сумма) по потребительским кредитам, заключенным до 15.03.2020 г., которые подлежали уплате в период с апреля по июнь 2020 г., предоставляется отсрочка на 3 месяца. Однако стороны договора могут также заключать иные соглашения. Возможность расторжения кредитных договоров на время отсрочки также исключается. Если стороны договора не смогли достигнуть иного соглашения, то срок действия договора автоматически продлевается на отсроченные 3 месяца.

Но и здесь следует отметить, что отсрочка не предоставляется, если она неприемлема для кредитора.

Положения, касающиеся кредитов, касаются также всех требований о компенсации между солидарным должниками согласно § 426 Гражданского уложения Германии.

Федеральному правительству предоставлены специальные полномочия для расширения действия положений о потребительском кредитовании на малых предпринимателей, но пока это не произошло.

V. Изменения в законодательстве о товариществах собственников жилья

Различные изменения затрагивают и многие другие области права, в том числе в сфере товариществ собственников жилья.

Цель регулирования заключалась в том, чтобы сохранить для товарищество возможность продолжения их деятельности, несмотря на введённые в настоящий момент ограничения по передвижению и проведению собраний. По этой причине полномочия нынешних управляющих были продлены до их переизбрания или назначения нового, а также было продлено действие старого хозяйственного плана (Wirtschaftsplan). По представлению законодателя, товарищества собственников жилья не должны проводить свои заседания в режиме онлайн или в письменном виде, как это делают ассоциации или иные корпорации. Собрания должны будут проведены после прекращения основных защитных мероприятий в привычной форме.

VI. Заключительные положения

Все положения закона действуют, по общему правилу, ограниченный период времени. Продление сроков Федеральным правительством до 30.09.2020 также предусмотрено в законе. После окончания нынешней ситуации всё вернется к прежнему правовому положению.

 

Обращаем Ваше внимание, что вышестоящие комментарии являются общими замечаниями к текущей ситуации, которая постоянно меняется. Необходимо отметить, что указанные комментарии ни в коей мере не заменяют юридические консультации по конкретному делу. Дополнительную и актуализированную информацию по последствиям борьбы с коронавирусом Вы можете найти на нашем сайте www.derra.eu. Адвокаты DMP будут рады проконсультировать Вас в любое удобное для Вас время.

изменения в арендном праве и отказ от исполнения

На прошлой неделе Бундестаг и Бундесрат утвердили в рамках ускоренной процедуры многочисленные изменения в немецком законодательстве, приняв закон о смягчении последствий кризиса из-за коронавируса, который вступил в силу с 01.03.2020 г. Помимо прочего они содержали положения в области арендных и длящихся правоотношений для потребителей и малого бизнеса

I. Цель закона: облегчения по исполнению договоров

Цель закона – смягчить последствия пандемии для граждан, доходы которых из-за потери работы, неполной занятости или ухода за детьми существенно снизились и поэтому не всегда будут в состоянии покрывать свои текущие расходы, такие как арендная плата, платежи по кредитам и другие повседневные расходы. Однако этот закон также призван помочь и предприятиям малого бизнеса, к которым относятся компании и индивидуальные предприниматели с числом сотрудников менее 10 человек или суммой годового баланса меньше 2 млн. евро), которые столкнулись со значительным падением оборота в связи с пандемией коронавируса.

Закон предусматривает не только освобождение от обязательств по арендным договорам и кредитам, но и для других, так называемых, длящихся правоотношений, к которым относятся такие договоры, по которым физическое лицо должно осуществлять ежемесячные периодические платежи.

Сначала необходимо оговориться, что существующие платежные обязательства из затронутых законом правоотношений не прекращаются!

Центральным обязательным условием для всех описанных ниже мер является то, что соответствующий потребитель или представитель малого бизнеса должен быть особо затронут последствиями пандемии КОВИД. Должники должны будут доказать, что из-за государственных защитных мероприятий или вытекающих из них иных экономических последствий, как потеря работы, режим неполной занятости, необходимость ухода за детьми, отсутствие заказов, аннулирование от бронирований, отказы от договора и т.д., особо ударили по их деятельности.

II. Право на отказ от исполнения по длящимся обязательствам

В отношении длящихся обязательств предусмотрено согласно статья 5 Закона, что потребитель, как сторона длящегося договора в сфере обеспечения жизнедеятельности (Daseinsvorsorge) (например, электро-, газо- и водоснабжение, телекоммуникации), может отказаться от оплаты актуальных платежей до 30 июня 2020 года, если договор был заключен до 8 марта 2020 года и он не в состоянии платить по нему, не ставя под угрозу разумного уровня своего существования или своих родственников из-за последствий пандемии коронавируса.

Малым предпринимателям было предоставлена даже более обширное права на отказ в исполнении договора. Они могут отказаться от исполнения всех существенных длящихся договоров до 30 июня 2020 года, если это необходимо для надлежащего продолжения своей деятельности. Таким образом, данное положение применяется также и к договорам лизинга, страхования или поставки пива в рестораны и бары.

Однако это временное право на отказ в исполнении не может быть реализовано, если исполнение является неприемлемым для кредитора и вследствие отказа от исполнения экономические основы его деятельности будут поставлены под угрозу. Однако в этом случае потребитель или малый предприниматель вправе досрочно расторгнуть договорные отношения, чтобы иметь возможность освободиться от этих неисполнимых платежных обязательств.

Однако данное право на отказ от исполнения не применяется в рамках арендных, трудовых и кредитных договоров.

III. Исключение права на расторжение для договоров аренды

В сфере арендных договоров действует следующее:

Арендаторы и представители малого бизнеса, которые больше не в состоянии платить арендную плату из-за распространения коронавируса, на ограниченный период времени защищены от расторжения договора из-за неуплаты. В настоящее время это относится только к периодам неоплаченной арендной платы с 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г. Это исключение права на расторжения со стороны арендодателя в настоящее время действует только до 30.06.2022 г. До этого должна арендная плата за период с апреля по июнь 2020 года должна быть оплачена.

IV. Отсрочки по потребительским кредитам

Льготы предусмотрены и для договоров потребительского кредитования:

Для платежей (проценты и основная сумма) по потребительским кредитам, заключенным до 15.03.2020 г., которые подлежали уплате в период с апреля по июнь 2020 г., предоставляется отсрочка на 3 месяца. Однако стороны договора могут также заключать иные соглашения. Возможность расторжения кредитных договоров на время отсрочки также исключается. Если стороны договора не смогли достигнуть иного соглашения, то срок действия договора автоматически продлевается на отсроченные 3 месяца.

Но и здесь следует отметить, что отсрочка не предоставляется, если она неприемлема для кредитора.

Положения, касающиеся кредитов, касаются также всех требований о компенсации между солидарным должниками согласно § 426 Гражданского уложения Германии.

Федеральному правительству предоставлены специальные полномочия для расширения действия положений о потребительском кредитовании на малых предпринимателей, но пока это не произошло.

V. Изменения в законодательстве о товариществах собственников жилья

Различные изменения затрагивают и многие другие области права, в том числе в сфере товариществ собственников жилья.

Цель регулирования заключалась в том, чтобы сохранить для товарищество возможность продолжения их деятельности, несмотря на введённые в настоящий момент ограничения по передвижению и проведению собраний. По этой причине полномочия нынешних управляющих были продлены до их переизбрания или назначения нового, а также было продлено действие старого хозяйственного плана (Wirtschaftsplan). По представлению законодателя, товарищества собственников жилья не должны проводить свои заседания в режиме онлайн или в письменном виде, как это делают ассоциации или иные корпорации. Собрания должны будут проведены после прекращения основных защитных мероприятий в привычной форме.

VI. Заключительные положения

Все положения закона действуют, по общему правилу, ограниченный период времени. Продление сроков Федеральным правительством до 30.09.2020 также предусмотрено в законе. После окончания нынешней ситуации всё вернется к прежнему правовому положению.

 

Обращаем Ваше внимание, что вышестоящие комментарии являются общими замечаниями к текущей ситуации, которая постоянно меняется. Необходимо отметить, что указанные комментарии ни в коей мере не заменяют юридические консультации по конкретному делу. Дополнительную и актуализированную информацию по последствиям борьбы с коронавирусом Вы можете найти на нашем сайте www.derra.eu. Адвокаты DMP будут рады проконсультировать Вас в любое удобное для Вас время.

19 Mär
2020

Что означает кризис из-за коронавируса для арендаторов и арендодателей?

Существует ли возможность для снижения арендной платы из-за экономических сложностей? Другие вопросы, связанные с арендой, и пути их решения мы собрали для Вас в настоящей статье.

Подробнее

1. Могу ли я в одностороннем порядке снизить арендную плату за жилье, если меня коснулась неполная занятость или меня уволили?

В результате кризиса вследствие коронавируса многих людей переведут на неполную занятость или они потеряют своё рабочее место, в результате чего их доходы уменьшатся, и они не смогут больше оплачивать арендную плату за жильё. В таких ситуациях у арендаторов не возникает права на снижение арендной платы в одностороннем порядке. Неуплата арендной платы за жилье в одностороннем порядке может стать основанием для расторжения договора аренды жилья и привести к его потере.

Поэтому всем гражданам, которых кризис коснулся особенно сильно, мы рекомендуем как можно раньше проинформировать арендодателя о предстоящей потере дохода и связанных с этим трудностей по оплаты аренды за жильё. Благодаря этому ещё на ранней стадии можно найти индивидуальный подход к решению данной проблемы, которое будет приемлемым для обеих сторон договора.

Затронутые кризисом граждане также должны проверить, имеют ли они право на государственную поддержку по аренде жилья (Wohngeld).

Для смягчения последствий кризиса Ассоциация по защите прав арендаторов призывает к организации государственной поддержке нуждающихся граждан. Немецкая ассоциация по защите прав арендаторов, среди прочего, выступила за исключение возможности расторжения договоров во время кризиса и предоставление отсрочек по уплате аренды за жильё.

Согласно актуальным сообщениям Федеральное правительство рассматривает вопрос введения моратория на расторжение договоров аренды на период кризиса. Остается открытым вопрос о том, будет ли дополнительно предоставлена финансовая поддержка арендаторам. Представители отрасли недвижимости как арендаторов, так и арендодателей уже сейчас просят о создании Федерального фонда помощи.

Поэтому необходимо следить за дальнейшим развитием ситуации.

2. Арендная плата в договорах коммерческой недвижимости

Актуальный кризис из-за коронавируса затронул и предпринимателей. Из-за сокращения числа клиентов, отмененных мероприятий и государственных мер по закрытию общественных мест, обороты и прибыль значительно уменьшаются или пропадают, а такие текущие платежи, как арендная плата, эксплуатационные расходы, страхование не прекращаются и должны оплачиваться несмотря на потерю доходов.

В такой ситуации возникает вопрос о возможности требовать в такой ситуации уменьшения размера арендной платы.

В начале надо понимать, что даже во время кризиса принцип «pacta sunt servanda» остается неизменным – договоры должны соблюдаться. Следовательно, несмотря на кризис стороны по-прежнему обязаны исполнять свои договорные обязательства в полном объёме. Поэтому арендодатель по-прежнему обязан предоставлять арендатору помещение во владение и пользование, а арендатор должен платить согласованную арендную плату.

Введенные государством общие ограничения пользования арендуемым имуществом (ограничение часов работы, ограничение числа посетителей, запрет открытие помещения для публики и т.д.) основанием для снижения арендной платы не являются. Арендодатель по договору аренды обязан только предоставлять арендуемые помещения в пользование. Эту обязанность он исполняет несмотря на введенные государством ограничения, поскольку помещения, в принципе, пригодны для использования по назначению.

Меняется ли ситуация, если государство полностью запрещает деятельность в определённой отрасли, однозначного ответа нет. На наш взгляд, основания для иной оценки отношений между сторонами существует. В результате запрета на осуществление определённых видов деятельности и у арендодателя пропадает возможность сдавать помещение кому-то другому для ведения такой деятельности, так как помещение не может быть использовано для указанной в договоре цели и недоступно для общественности. Последнее решение по указанной теме, насколько мы можем оценивать, было принято Верховным судом ещё в 1915 году, где речь шла о запрете открытия танцевального зала. Поэтому основания для начала ведения переговоров с арендатором в такой ситуации существует.

Многие склоняются к внесению изменений в договор аренды из-за существенного изменения оснований сделки (особый случай изменения договора по принципу добросовестности). Использование этого основание зависит в первую очередь от содержания договора аренды. Он должен содержать особые положения на этот случай, а это обычно не так. Поэтому арендатор, как правило, самостоятельно несет риск экономической деятельности своего предприятия. Участие арендодателя в экономических рисках арендатора происходит только в случаях установления размера арендной платы в зависимости от оборотов арендатора. Только в последнем случае можно было бы скорректировать размер предварительных платежей, если в будущем ожидается существенное снижение оборота арендатора.

Но в любом случае мы можем рекомендовать Вам после изучения положений договора вступить в контакт с арендодателем и искать совместно с ним решение, которое будет приемлемо для обеих сторон в сложившейся ситуации.

Сейчас государство работает над поиском решений для экономической поддержки компаний путём создания вспомогательных фондов, предоставляя отсрочку по оплате налоговых платежей, повышая краткосрочную ликвидность и т.д. Как указано выше, возможно и введение моратория на расторжения договора аренды из-за неуплаты на период действия кризиса. Поэтому необходимо следить за дальнейшим развитием ситуации.

Обращаем Ваше внимание на то, что изложенная выше информация является общими замечаниями к актуальному положению, которое постоянно меняется. Ситуация во многих областях и сферах экономики непрозрачна и неточна, поэтому надо дождаться актуального развития ситуации. Указанные рекомендации также не могут заменить юридического консультирования по конкретной ситуации. Указанная информация составлена 24.03.2020 г. Дополнительную информацию Вы может найти по адресу: www.derra.eu, а для индивидуальных консультаций Вы можете обратиться к адвокатам ДМП, которые буду рады Вам помочь.

Другие рекомендации во времена кризиса из-за коронавируса для компаний Вы найдёте здесь:

Компании в период кризиса из-за коронавируса - Обзор важных тем

Коронавирус - 11 вопросов и ответов по трудовому праву

1. Могу ли я в одностороннем порядке снизить арендную плату за жилье, если меня коснулась неполная занятость или меня уволили?

В результате кризиса вследствие коронавируса многих людей переведут на неполную занятость или они потеряют своё рабочее место, в результате чего их доходы уменьшатся, и они не смогут больше оплачивать арендную плату за жильё. В таких ситуациях у арендаторов не возникает права на снижение арендной платы в одностороннем порядке. Неуплата арендной платы за жилье в одностороннем порядке может стать основанием для расторжения договора аренды жилья и привести к его потере.

Поэтому всем гражданам, которых кризис коснулся особенно сильно, мы рекомендуем как можно раньше проинформировать арендодателя о предстоящей потере дохода и связанных с этим трудностей по оплаты аренды за жильё. Благодаря этому ещё на ранней стадии можно найти индивидуальный подход к решению данной проблемы, которое будет приемлемым для обеих сторон договора.

Затронутые кризисом граждане также должны проверить, имеют ли они право на государственную поддержку по аренде жилья (Wohngeld).

Для смягчения последствий кризиса Ассоциация по защите прав арендаторов призывает к организации государственной поддержке нуждающихся граждан. Немецкая ассоциация по защите прав арендаторов, среди прочего, выступила за исключение возможности расторжения договоров во время кризиса и предоставление отсрочек по уплате аренды за жильё.

Согласно актуальным сообщениям Федеральное правительство рассматривает вопрос введения моратория на расторжение договоров аренды на период кризиса. Остается открытым вопрос о том, будет ли дополнительно предоставлена финансовая поддержка арендаторам. Представители отрасли недвижимости как арендаторов, так и арендодателей уже сейчас просят о создании Федерального фонда помощи.

Поэтому необходимо следить за дальнейшим развитием ситуации.

2. Арендная плата в договорах коммерческой недвижимости

Актуальный кризис из-за коронавируса затронул и предпринимателей. Из-за сокращения числа клиентов, отмененных мероприятий и государственных мер по закрытию общественных мест, обороты и прибыль значительно уменьшаются или пропадают, а такие текущие платежи, как арендная плата, эксплуатационные расходы, страхование не прекращаются и должны оплачиваться несмотря на потерю доходов.

В такой ситуации возникает вопрос о возможности требовать в такой ситуации уменьшения размера арендной платы.

В начале надо понимать, что даже во время кризиса принцип «pacta sunt servanda» остается неизменным – договоры должны соблюдаться. Следовательно, несмотря на кризис стороны по-прежнему обязаны исполнять свои договорные обязательства в полном объёме. Поэтому арендодатель по-прежнему обязан предоставлять арендатору помещение во владение и пользование, а арендатор должен платить согласованную арендную плату.

Введенные государством общие ограничения пользования арендуемым имуществом (ограничение часов работы, ограничение числа посетителей, запрет открытие помещения для публики и т.д.) основанием для снижения арендной платы не являются. Арендодатель по договору аренды обязан только предоставлять арендуемые помещения в пользование. Эту обязанность он исполняет несмотря на введенные государством ограничения, поскольку помещения, в принципе, пригодны для использования по назначению.

Меняется ли ситуация, если государство полностью запрещает деятельность в определённой отрасли, однозначного ответа нет. На наш взгляд, основания для иной оценки отношений между сторонами существует. В результате запрета на осуществление определённых видов деятельности и у арендодателя пропадает возможность сдавать помещение кому-то другому для ведения такой деятельности, так как помещение не может быть использовано для указанной в договоре цели и недоступно для общественности. Последнее решение по указанной теме, насколько мы можем оценивать, было принято Верховным судом ещё в 1915 году, где речь шла о запрете открытия танцевального зала. Поэтому основания для начала ведения переговоров с арендатором в такой ситуации существует.

Многие склоняются к внесению изменений в договор аренды из-за существенного изменения оснований сделки (особый случай изменения договора по принципу добросовестности). Использование этого основание зависит в первую очередь от содержания договора аренды. Он должен содержать особые положения на этот случай, а это обычно не так. Поэтому арендатор, как правило, самостоятельно несет риск экономической деятельности своего предприятия. Участие арендодателя в экономических рисках арендатора происходит только в случаях установления размера арендной платы в зависимости от оборотов арендатора. Только в последнем случае можно было бы скорректировать размер предварительных платежей, если в будущем ожидается существенное снижение оборота арендатора.

Но в любом случае мы можем рекомендовать Вам после изучения положений договора вступить в контакт с арендодателем и искать совместно с ним решение, которое будет приемлемо для обеих сторон в сложившейся ситуации.

Сейчас государство работает над поиском решений для экономической поддержки компаний путём создания вспомогательных фондов, предоставляя отсрочку по оплате налоговых платежей, повышая краткосрочную ликвидность и т.д. Как указано выше, возможно и введение моратория на расторжения договора аренды из-за неуплаты на период действия кризиса. Поэтому необходимо следить за дальнейшим развитием ситуации.

Обращаем Ваше внимание на то, что изложенная выше информация является общими замечаниями к актуальному положению, которое постоянно меняется. Ситуация во многих областях и сферах экономики непрозрачна и неточна, поэтому надо дождаться актуального развития ситуации. Указанные рекомендации также не могут заменить юридического консультирования по конкретной ситуации. Указанная информация составлена 24.03.2020 г. Дополнительную информацию Вы может найти по адресу: www.derra.eu, а для индивидуальных консультаций Вы можете обратиться к адвокатам ДМП, которые буду рады Вам помочь.

Другие рекомендации во времена кризиса из-за коронавируса для компаний Вы найдёте здесь:

Компании в период кризиса из-за коронавируса - Обзор важных тем

Коронавирус - 11 вопросов и ответов по трудовому праву