Недвижимость и аренда

Право недвижимости

Немецкий рынок недвижимости является одним из самых быстрорастущих и привлекательных в мире. Он пользуется большим интересом у инвесторов из Восточной Европы, включая Россию, Казахстан, Украину и другие страны бывшего СССР. Покупка или продажа объектов недвижимого имущества представляет собой, однако, сложный процесс как по подготовке, так и по реализации проекта. Это связано с тем, что инвестору приходится проверять различные аспекты, связанные с правовой, технической и финансовой оценкой приобретаемого объекта, решать вопросы финансирования и вести переговоры с другой стороной, а после приобретения пользоваться и управлять им.

Преддоговорной аудит (Due Diligence)

Проведение преддоговорного аудита (дью-дилидженса) является важным шагом до принятия решения о приобретении объекта. Особенностью немецкого права является то, что в Германии покупаются и продаются исключительно земельные участки или их части (доли), даже если речь идёт о «покупке» дома или квартиры. В самом договоре купли-продажи описание объекта основывается на кадастровой классификации в соответствии с регистрационными данными в Поземельной книге – немецком реестре недвижимого имущества. Проверить «чистоту» объекта без квалифицированной помощи иностранному инвестору очень сложно. Поэтому при приобретении недвижимого имущества необходимо ознакомиться с историей объекта, возможными строительными ограничениями или иными обременениями (поземельный залог/ипотека), а нередко проверить и на загрязнение почвы.

В крупных проектах бывает так, что необходимо купить не сам земельный участок (asset deal), а доли в компании, которой этот участок принадлежит (share deal). В последнем случае в рамках дью-дилидженса необходимо дополнительно проверить компанию с её историей и особенностями, а также её владельцев.

Если покупатель приобретает квартиру или помещение как долю на земельный участок, то он не просто становиться собственником, но и автоматически вступает в товарищество с другими (долевыми) собственниками данного земельного участка. Для успешного владения и пользования своим объектом, будущий владелец должен знать такие понятия, как заявление о разделении, устав товарищества, управляющая компания, взносы на домовые расходы и т.д.

Подобный юридический дью-дилидженс носит комплексный характер, затрагивая вопросы из самых разных отраслей права и требует анализа возможных правовых последствий, которые ожидают инвестора при приобретении недвижимости в Германии, начиная от проверки необходимости участия супруга в будущей сделке и заканчивая налоговыми последствиями для инвестора как в самой Германии, так и в родной стране.

Договоры о приобретении недвижимого имущества независимо от того, является ли данный объект уже построенным или его строительство должно начаться в будущем, требуют обязательного нотариального заверения. Участие нотариуса зачастую приводит к появлению у сторон ощущения, что нотариус будет учитывать и консультировать всех участников сделки в равной степени. Однако нотариус, который обязан соблюдать по отношению к обеим сторонам сделки нейтралитет, не может вмешиваться в согласование условий сделки и, следовательно, его участие не может гарантировать оптимальную защиту Ваших интересов. Вследствие этого квалифицированная юридическая помощь необходима всем, кто досконально не знаком с особенностями немецкого рынка недвижимости.

Мы всегда рекомендуем нашим клиентам привлечь адвоката, специализирующегося на вопросах права недвижимости, еще до принятия решения о приобретении объекта, будь то в рамках преддоговорного аудита (дью-дилидженса), для участия в переговорах или для подготовки проекта договора купли-продажи. Мы обращаем Ваше внимание на то, что агенты недвижимости (маклеры/риэлторы) или иные консультанты не могут заменить адвоката, так как они зачастую просто не обладают необходимым правовыми знаниями, навыками работы над договорами и требуемой квалификацией.

Адвокаты нашего бюро помогут Вам избежать подводных камней и неприятностей при заключении сделок с недвижимостью или разработке девелоперских проектов. Важной особенностью наших услуг является то, что наши адвокаты говорят на русском языке. Это позволяет нам не только консультировать Вас на родном языке, но и составлять двуязычные версии договоров. Подобные проекты договоров мы предварительно обсуждаем с Вами и после внесения необходимых изменений по Вашему желанию согласовываем их, при необходимости с другой стороной и нотариусом. Таким образом, наши клиенты заранее знают, что будут подписывать у нотариуса, а не заключают сделку на основе простого устного (не всегда точного) перевода в ходе заверения сделки.

Мы также оказываем правовую поддержку при возникновении проблем во время исполнения договоров, например, в случае несоблюдения сроков приемки-передачи объекта, обнаружения недостатков, выявленных в рамках сделки, строительного подряда, аренды и других вопросов.

Спектр наших услуг в области права недвижимости

Адвокаты нашего бюро, специализирующиеся на праве недвижимости, готовы оказать вам правовую поддержку по всем вопросам, связанным с приобретением, управлением или продажей недвижимости:

  • консультирование и структурирование сделки, включая финансовые, налоговые, миграционные и иные вопросы;
  • сопровождение инвестиционных проектов и строительства, помощь при получении разрешений на строительство;
  • проведение преддоговорного аудита (дью-дилидженса) (asset deal / share deal);
  • помощь в получении и согласовании финансирования;
  • разработка договоров и проверка проектов нотариальных договоров о приобретении или отчуждении земельных участков или долей в них, строительного подряда;
  • сопровождение сделок, связанных с управлением объектами недвижимости, включая договоры аренды как в области коммерческой недвижимости (торговые центры, отели, магазины), так и в отношении жилых комплексов;
  • досудебные и судебные споры, связанные с объектами недвижимого имущества, в том числе с контрагентами, строительными компаниями, управляющими компаниями, городскими властями и т.д.
  • отношения с агентами недвижимости (маклерами);

Мы будем рады проконсультировать Вас и по всем другим вопросам, возникающим с правами на земельный участок или обременениями, например, дарением/наследованием земельных участков, пожизненным правом на проживание, правом прохода или сервитутами. Наше адвокатское бюро обладает обширным опытом работы в области принудительного управления земельными участками, в том числе при принудительной продажи с аукциона.

Аренда жилой и коммерческой недвижимости

Важной частью нашей деятельности является консультирование клиентов в отношениях, связанных с арендой недвижимого имущества. При этом арендные отношения в области коммерческой недвижимости существенно отличаются от аренды жилых помещений. Если в первом случае у сторон широкие возможности по структурированию своих отношений в конкретном договоре аренды, то во втором случае у арендатора существенное количество ограничений, установленных в различных кодексах, законах и подзаконных актах, а также обширной судебной практике.

Кроме того, возникающие в повседневной жизни обстоятельства влияют на арендные отношения, если арендатор из-за финансовых сложностей перестает платить или рост арендных ставок на рынке ведет к необходимости повышения арендной платы и/или к новому распределению расходов на содержание объекта, что требует согласованных действий между сторонами арендных отношений.

Зачастую иностранные инвесторы передают управление объектом управляющей компанией: она не только следит за самим объектом, но и является контактным лицом для арендаторов при возникновении проблем или вопросов. Нередко им передаётся право на заключение и расторжение арендных договоров, получение арендных платежей, использование их для ремонтных проблем. Грамотное структурирование договора с управляющей компанией и предоставляемых ей полномочий является залогом успешного сотрудничества и развития объекта.

Спектр наших услуг в области арендного права

Наши адвокаты знакомы с проблемами и интересами всех участников, так как нашими клиентами являются и арендодатели, и арендаторы, и управляющие компании. Мы консультируем, в частности, по вопросам:

  • подготовки договоров аренды, дополнительных соглашений к ним или соглашений об их расторжении;
  • повышения арендной платы или отклонения необоснованных требований по её повышению, а также требований арендатора об её уменьшении;
  • расторжения договоров аренды и выселения арендаторов;
  • разработки договоров управления объектами недвижимости как в области коммерческой недвижимости (торговые центры, гостиницы, магазины и т.д.), так и в отношении жилых комплексов;
  • договоры с агентами недвижимости (маклерами);
  • вопросы в связи со сбором и использованием персональных данных арендаторов (Генеральный регламент ЕС о защите персональных данных - GDPR);
  • представление интересов клиентов в немецких судах по всем вопросам арендных отношений.

Мы также хотим отметить, что арендное право в Германии является быстро меняющейся отраслью права с большим количеством судебной практики и законодательных новелл, поэтому очень важно следить за актуальными тенденциями в данной отрасли. Актуальными примерами могут выступать Закон г. Берлина об ограничении повышения арендной платы, принятый в 2019 г., и массовыми автоматическими запросами от арендаторов о соразмерности арендной платы и об использовании их персональных данных. Наши адвокаты готовы помочь и сориентировать Вас в данной области.

ПОИСК АДВОКАТА

Мероприятия

14 Feb
2020

XVII Международная научно-практическая конференция им. М.И. Ковалева

Право недвижимости: граница между частным и публичным правом

Референт:
Наталия Диппе

Место:
Екатеринбург

Программа и регистрация